Bonus de COS : tout comprendre et savoir comment l’obtenir ?

Qu’est-ce que le COS ?

L’acronyme COS signifie Coefficient d’Occupation des Sols. Il détermine la surface constructible par rapport à la superficie du terrain et diffère selon les communes. Le COS fixe donc la densité maximale de construction autorisée sur un terrain.

Qui est concerné par un bonus de COS ?

Il y a plusieurs possibilités pour avoir le droit à un dépassement de COS, de l’ordre de 20%.

Dans le cadre d’une construction neuve, il est possible de profiter d’un bonus de COS si le logement respecte les normes d’un des deux labels qui ont été définis dans l’arrêté de mai 2007, c’est-à-dire les labels THPE (Très Haute Performance Energétique) ou BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation). L’ensemble des constructions neuves, que ce soient des logements ou des bâtiments publics peuvent bénéficier de cet avantage.

Dans le cadre d’une construction existante, seuls les bâtiments à usage d’habitation sont concernés. Et dans ce cas la, le bâtiment doit respecter plusieurs exigences :

  • L’isolation des planchers hauts sous comble doit être refaite si elle n’est pas suffisante ie la résistance thermique des planchers hauts sous combles doit être supérieure ou égale à 5 m² K/W
  • Des équipements d’énergies renouvelables ou de pompe à chaleur doivent être installés. Au choix : un générateur utilisant la biomasse et assurant au moins 50 % de la consommation de chauffage de l’ensemble des locaux, des capteurs photovoltaïques produisant au minimum 25 kWhep/m²SHON/an, des capteurs solaires thermiques fournissant, pour les E.C.S. au minimum 50% des apports du bâtiment ou une PAC dont les caractéristiques minimales sont données en annexe de l’arrêté du 3 mai 2007.

Toutefois, cette mesure ne peut s’appliquer que si le conseil municipal ou l’établissement public de coopération intercommunal a un plan local d’urbanisme qui détermine un COS sur lequel il a indiqué les zones concernées. Chaque commune peut alors décider ou non de mettre en place cette mesure. Il faut donc bien se renseigner auprès de sa mairie.

Comment en bénéficier ?

Si le maître d’ouvrage est intéressé, il doit faire sa demande dans son dossier d’autorisation de construire. Il doit ensuite fournir les pièces complémentaires exigibles lors du dépôt de permis de construire. Il s’agit :

  • Pour une construction neuve, d’une attestation d’un organisme accrédité à délivrer les labels (Promotelec, Cequami) ou d’un bureau d’études thermiques. Cela permet de montrer que le maître d’ouvrage s’est bien engagé à obtenir le label
  • Pour un logement existant, d’une attestation indiquant qu’au stade de permis de construire la maison et les équipements de production d’énergie renouvelable ou pompe à chaleur respectent les critères de l’arrêté du 3 mai 2007, c’est-à-dire qu’ils répondent aux conditions des articles R-271-1 et R-271-4 du code de la construction et de l’habitation

Ensuite la demande est étudiée, et l’autorisation de construire avec un bonus de COS est alors accordée si toutes les conditions sont remplies. Une fois les travaux terminés, l’organisme accrédité effectue des contrôles et si tout est conforme, le service de l’application du droit des sols le contacte pour lui délivrer l’attestation de non contestation de la conformité au permis.

Si vous souhaitez agrandir votre logement et qu’il ne vous reste plus de COS, ou que lors de la construction de votre maison vous aimeriez bénéficier de plus de surface constructible, il est alors très intéressant de faire du BBC (Bâtiment Basse Consommation).

Sachez dès maintenant si c’est possible, et si oui comment vous pouvez bénéficier du bonus de COS en faisant appel à un bureau d’études thermiques spécialiste de ces projets.

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