Tout comprendre sur le nouveau bonus de COS

Le COS (Coefficient d’occupation du sol) définit la surface constructible sur une parcelle de terrain. En 2007, un arrêté a instauré la possibilité d’étendre cette surface, grâce au « bonus de COS ». Il s’agit d’une autorisation de dépassement de la densité d’occupation du sol que le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale) octroie aux constructions dites « vertes ».

Généralités sur le bonus de COS

Pour mémoire, le bonus de COS permettait à ses débuts de construire 20% en plus par rapport aux règles relatives au gabarit et à la densité d’occupation d’une parcelle de terrain. Il s’adresse à la fois aux constructions neuves, et aux extensions de constructions existantes, sous réserve de respecter des critères de performances énergétiques, ou d’utiliser des équipements de production d’énergie renouvelable ou de récupération performants.

Son taux a été ensuite relevé de 10% par le Grenelle 2, le ramenant à 30%, pour toutes les constructions dites vertes, à l’exception de celles situées dans les zones protégées (zones de protection du patrimoine architectural, secteurs sauvegardés, périmètre de protection d’immeuble ou de patrimoine inscrit dans la liste des monuments historiques, et tout autre site classé) qui n’avaient plus droit au bonus de COS.

Récemment, ce bonus de COS a connu une nouvelle modification. La loi du 05 janvier 2011, portant diverses propositions d’adaptation de la législation au droit de l’Union européenne a modifié les dispositions le concernant. Ainsi, les zones protégées peuvent désormais bénéficier d’un dépassement du COS de 20%.

Comment bénéficier du bonus de COS ?

Aucune modification n’a toutefois été apportée quant aux conditions et démarches d’octroi du bonus de COS. Pour en bénéficier, le maître d’ouvrage doit en faire la requête dans son dossier de demande de permis de construire. Il doit alors fournir quelques papiers supplémentaires, dont :

ou

  • une attestation témoignant que les équipements de production d’énergie renouvelable sont conformes aux conditions règlementaires du code de la construction et de l’habitation, pour les constructions déjà existantes.

Après étude du dossier, le permis de construire, assorti de bonus  de COS, pourra être accordé. A la fin des travaux, un organisme accrédité s’occupe de contrôler leur conformité au projet validé. Enfin, si tout correspond, une attestation de non contestation de la conformité au permis sera délivrée par le service de l’application du droit des sols.

NOTE : il est important de noter que chaque commune est libre d’appliquer le bonus de COS dans sa commune, et les conditions peuvent varier d’une commune à une autre. De ce fait, il est important de vous renseigner auprès du service de l’urbanisme de votre mairie pour vérifier l’applicabilité du bonus de COS et les conditions d’octroi.

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Tout comprendre sur le Grenelle 2 et son implication pour le bâtiment / Plan Bâtiment Grenelle

Le Grenelle Environnement est une feuille de route, initiée en 2007 pour faire face à la crise climatique et écologique qui s’accentue en France. Elle comprend divers engagements en faveur de l’écologie et du développement durable. Ces engagements ont été ensuite traduits en textes de loi, dont le Grenelle 2.

Qu’est ce que le Grenelle 2 ?

Le Grenelle 2 fait partie des textes de loi promulgués dans le cadre de la réalisation des engagements du Grenelle Environnement. Publiée dans le Journal Officiel le 12 juillet 2010, elle vient compléter le Grenelle 1 et entre plus en profondeur dans la mise en œuvre du Grenelle Environnement. En effet, si le Grenelle 1 s’est focalisé sur la sensibilisation et l’information de tous les citoyens aux engagements du Grenelle Environnement, ainsi qu’à la définition des différentes orientations et objectifs à atteindre, le Grenelle 2 se concentre sur leur mise en application. Tout comme le Grenelle 1, elle comprend six chantiers majeurs, à savoir le secteur du bâtiment et de l’urbanisme, les transports, l’énergie, la biodiversité, les risques, santé et déchets, ainsi que la gouvernance.

Pourquoi le bâtiment ?

Le bâtiment fait partie des secteurs économiques les plus polluants et les plus énergivores en France. Il contribue à près de 25% des émissions de gaz à effet de serre et 40% des consommations énergétiques nationales. Agir sur le bâtiment représente ainsi un moyen essentiel pour atteindre les objectifs écologiques du pays (division par quatre des émissions de gaz à effet de serre, amélioration de l’efficacité énergétique de 20%, etc.). Pour cela, le Grenelle 2 s’est fixé comme objectif la rénovation, la conception et la construction de bâtiments à faible consommation énergétique. Un programme d’action a été de ce fait mis en place pour atteindre cet objectif ambitieux : il s’agit du Plan Bâtiment Grenelle.

Le Plan Bâtiment Grenelle

Le Plan Bâtiment Grenelle regroupe toutes les mesures à entreprendre dans le secteur du bâtiment pour réaliser les engagements du Grenelle Environnement. Il a pour objectif de réduire la consommation en énergie du bâtiment de 38%, et de diminuer ses émissions de gaz à effet de serre de moitié d’ici 2020. A cet effet, le Plan Bâtiment Grenelle préconise divers objectifs, tant pour le parc des logements neuf, que pour celui des logements en rénovation.

Le Plan Bâtiment Grenelle et les logements en construction

Dans le neuf, le Plan Bâtiment Grenelle vise à engager une véritable rupture technologique. Elle se fixe ainsi deux principaux objectifs, à savoir, généraliser les bâtiments à basse consommation (BBC) d’ici 2012, et les bâtiments à énergie positive (BEPOS) d’ici 2020. Cela a conduit à l’adoption de la nouvelle norme de construction : la RT 2012. Cette dernière fixe des exigences de performance énergétique plus importante. Elle exige notamment une consommation d’énergie primaire inférieure à 50 Kwh/m2/an dans toutes les nouvelles constructions, contre 150 Kwh/m2/an dans le précédent règlement (la RT 2005 actuelle); et introduit de nouvelles exigences minimales à respecter. A part cela, le Plan bâtiment propose aussi des mesures incitatives à l’égard des particuliers qui souhaitent construire ou faire l’acquisition d’un logement à la performance énergétique élevée (loi Boutin, crédit d’impôt, majoration du prêt à taux zéro, …). Entre autres, il envisage l’adoption d’une nouvelle règlementation thermique en 2017.

Le Plan Bâtiment Grenelle et les logements en rénovation

Pour le parc de bâtiment existant, le Plan Bâtiment Grenelle vise à encourager la rénovation thermique des logements existants. Elle prévoit ainsi de réhabiliter tous les bâtiments étatiques et établissements publics d’ici 2012, d’atteindre un rythme de 400 000 logements rénovés par an à partir de 2013, et de moderniser 800 000 logements sociaux énergivores jusqu’en 2020. A cet effet, le Plan Bâtiment Grenelle met en place une règlementation thermique dite « Existant ». Cette norme définit les exigences qui s’appliquent à tous les logements en réhabilitation. A part cela, le Plan Bâtiment offre divers dispositifs incitatifs afin d’encourager les particuliers à rénover leurs logements (à l’exemple de l’éco prêt à taux zéro, du crédit d’impôt développement durable, l’éco subvention, …).

L’affichage du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est obligatoire dans les annonces immobilières depuis le 1er janvier

Le DPE est désormais un élément obligatoire dans toutes les annonces immobilières publiées depuis du 01 janvier 2011. Cette mesure entre dans la mise en œuvre du Grenelle 2, et vise à améliorer l’information sur la qualité des biens immobiliers.

Comprendre le Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Pour mémoire, le DPE est un outil qui sert à mesurer la performance énergétique d’un bâtiment. Il comporte sept classes, traduites par les lettres A à G. La classe A définit la meilleure performance, avec une consommation en énergie primaire inférieure à 50 Kwh/m2/an (niveau de la future réglementation thermique 2012), tandis la classe G désigne un bâtiment énergivore, consommant plus de 450 Kwh/m2/an. Dans une certaine limite (voir dernier paragraphe), le DPE permet ainsi de comparer la qualité des bâtiments, et d’avoir une appréciation de la consommation énergétique et du coût qui s’y associe pour un bâtiment donné. Jusqu’ici, il n’était obligatoire qu’à l’occasion d’une vente ou d’une signature de contrat de location. Le propriétaire étant alors tenu de présenter ses résultats uniquement aux candidats acquéreurs et locataires.

Affichage obligatoire du DPE depuis le 1er janvier 2011

Désormais, le DPE devra être affiché dès l’annonce de la vente ou de la mise en location d’un logement. Cette mesure entre dans le cadre de la loi Grenelle 2. Présentée au public le 27 octobre 2010, elle est entrée en vigueur au 01 janvier 2011. A cet effet, toutes les annonces immobilières devront comporter le résultat du DPE. Pour une annonce publiée dans la presse, celui-ci pourra être présenté par la mention « classe énergie », suivie de la lettre désignant la performance énergétique du bâtiment. Pour les annonces publiées sur des sites internet professionnels ou en vitrine, cet affichage prendra la forme d’une étiquette énergie, en couleur et bien lisible, qui devra remplir au minimum 5% de la surface du support. Sur internet, l’étiquette devra être affichée à l’écran supérieur, avec une résolution de 180×180 pixels.

Les sanctions en cas de non affichage

En cas d’absence d’affichage du DPE, la loi ne prévoit aucune sanction en soi. Ainsi, si cela se produit, les dispositions du droit commun seront appliquées. Sur le plan civil, le non affichage du DPE s’assimile à du vol, ou une dissimulation d’un fait qui aurait pu empêcher l’acquéreur de contracter, ou l’amener à signer pour un prix inférieur. La sanction sera alors la réduction du prix ou la nullité de l’acte.

Sur le plan pénal, l’absence d’affichage s’interprète comme de la publicité mensongère, ou une annonce de nature à induire en erreur. Ce manquement sera considéré comme un délit passible d’une peine d’emprisonnement de deux ans ou d’une amende de 37 500 euros.

Ces sanctions ne sont toutefois applicables qu’à l’issue de recours de la partie lésé. Mais au-delà de ces dispositions, la sanction du marché immobilier demeure la plus importante. En effet, en omettant d’afficher le DPE, les annonces ne seront pas prises au sérieux par les candidats acquéreurs ou locataires.

Les impacts de cette mesure sur les prix immobiliers

Cette nouvelle mesure apporte un changement majeur sur le marché immobilier. En effet, avec cette obligation, la performance énergétique des bâtiments deviendra un élément constitutif du choix des acquéreurs et locataires. Par ailleurs, la classe énergétique contribuera à la valorisation du bien : le prix des bâtiments classés en dessous de D va chuter, contrairement aux logements performants, qui verront leur valeur s’apprécier.

Les limites du DPE : fait à la « va-vite », au rabais, de façon trop industrialisée et bien souvent sans aucun reflet de la réalité

Il est important de noter que le DPE ne constitue qu’une sensibilisation du marché à la performance énergique. En effet, comme indiqué sur cet article : Il ne faut pas trop se fier au DPE au moment d’entreprendre des travaux de rénovation, le DPE n’est pas réalisé par des thermiciens ni des experts de la performance énergétique mais par des techniciens diagnostiqueurs immobiliers sachant manier leurs logiciels pour faire aussi bien de l’amiante, de l’électricité, du plomb, du gaz que de la performance énergétique.

Toutefois, l’affichage obligatoire du DPE dans les annonces immobilières a pour objectif d’améliorer l’information de tous les citoyens sur la qualité et la performance énergétique d’un bâtiment. Véritable révolution sur le marché immobilier, cette mesure y introduit la notion de valeur verte, et change le mode de valorisation d’un bien immobilier. Tous les propriétaires sont ainsi invités à réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique de leur logement, afin de mieux les valoriser lors de la mise en vente ou la location : découvrez quoi faire, dans quel odre, pour quel budget et avec quelles aides !

Comprendre la TVA à 5,5% dans le bâtiment

Qui peut bénéficier de la TVA à 5,5% ?

La TVA à 5,5% peut bénéficier au propriétaire occupant, au locataire, au bailleur, au syndicat de copropriété et aux sociétés civiles immobilières. En gros, tout le monde !

Sous quelles conditions ?

1 – Les travaux doivent concerner des logements d’habitation (résidences principales ou secondaires) construits au moins deux ans avant le début des travaux de rénovation.

2 – Les travaux doivent être réalisés par un professionnel du bâtiment qui appliquera alors la TVA à 5.5% sur sa facture si vous réunissez les conditions. Si vous acheter les produits par vous-même et séparément de la pose, vous ne pourrez alors bénéficier du taux réduit que sur la prestation de pose. En revanche, vous pourrez bénéficier du taux réduit sur le matériel et la pose si ces deux éléments figurent sur la même facture.

3 – Tous les travaux doivent être des travaux de rénovation. En aucun cas, le taux réduit ne peut s’appliquer sur des travaux de construction, d’extension, de surélévation, ou de très grosses rénovation (plus de la moitié du gros œuvre est rénovée ou plus des 60% du second œuvre) qui s’apparentent alors plutôt à des travaux de construction neuve!

Notamment, les travaux de rénovation énergétique des logements peuvent tout à fait bénéficier de la TVA à 5.5 %. Profitez-en !

Quelles sont les réformes envisagées ?

Contrairement à ce qu’avait annoncé Jean-Louis Borloo courant juillet, la TVA à 5,5% pour les travaux de rénovation des logements d’habitation sera conservée au moins jusqu’à fin 2011 !

Pour profiter de cette TVA à 5,5% et réaliser des travaux d’efficacité énergétique, cliquez ici!

Des précisions (non officielles) sur les évolutions de la fiscalité verte pour 2011

D’après Les Echos du 6 septembre, le crédit d’impôt en faveur des travaux d’économies d’énergie sera raboté de 10 % et celui sur les installations photovoltaïques de 50%. Ses arbitrages auraient été rendus la semaine dernière à Matignon, qui prévoirait des économies de l’ordre de 600 millions d’euros minimum.

Quelles sont les aides concernées?

Ces réductions d’avantages fiscaux concernent :

  • Le crédit d’impôt dit « développement durable » qui sera réduit de 10%, à partir du 1er janvier 2011. Cet avantage fiscale bénéficie aux particuliers réalisant des travaux d’économie d’énergies (attention il y a une liste de travaux éligibles, qui, par ailleurs devrait être réduite très prochainement) dans leur résidence principale, qu’ils en soient propriétaires ou non. Pour ne prendre que deux exemples, les pompes à chaleur, alors subventionnées à hauteur de 40%, ne le seront plus qu’à 36% et l’installation d’un double vitrage offrira un crédit d’impôt de 22,5% contre 25% aujourd’hui.
  • Le crédit d’impôt des installations photovoltaïques passera de 50% à 25% de l’investissement.

Pour quelles raisons ?

Si le gouvernement veut réduire la fiscalité verte c’est en raison même de son succès!

  • Des économies : Le crédit d’impôt développement durable a couté deux fois plus que ce que le gouvernement avait prévu en 2009 (2,8 milliards d’euros). Réduire ce crédit d’impôt de 10% permettra au gouvernement de réduire ses dépenses à 600 millions d’euros, en 2011. La réduction concernant les installations photovoltaïques entrainera, elle, une économie de 400 millions d’euros par an.
  • Freiner l’engouement : La fiscalité verte a été un tel succès, que les objectifs, définis par le Grenelle de l’environnement pour 2020 concernant le crédit d’impôt sur le photovoltaïque et les travaux d’économie d’énergie en général, seront atteints en 2011 ! Ces fortes incitations fiscales n’ont donc plus de sens pour le gouvernement. Enfin, la fulgurante croissance du photovoltaïque en France entraine des files d’attente et « atteint des proportions difficiles à gérer pour EDF ».

Cependant, le ministère du budget affirme que rien n’est décidé et que les décisions seront prises à la mi-septembre. De plus, comme nous l’évoquions dans notre article « Probable recentrage des aides sur les travaux d’économie d’énergie », le ministère de l’Ecologie soutient, une nouvelle fois, ne pas vouloir raboter la fiscalité verte à tout prix mais « allouer les sommes dévolues au crédit d’impôt au mieux, afin de les orienter vers les travaux les plus efficaces en termes environnementaux  (…) Il y a des ajustements tous les ans, à la hausse comme à la baisse ».

Une chose est sûr, il est important de profiter de l’automne et des aides encore disponibles pour rénover votre habitation afin de la rendre plus confortable, plus économe et plus respectueuse de l’environnement.

Pour ne pas vous tromper dans vos travaux d’économie d’énergie et profiter au mieux de toutes les aides disponibles, faites appel à un bureau d’études thermiques qui sera vous apporter un conseil d’expert, clair, neutre et objectif.