« La « valeur verte » immobilière peut atteindre jusqu’à 34% du prix de certains logements »

Améliorer la qualité environnementale de votre patrimoine suite à des travaux de performance énergétique peut élever sa valeur financière : mais à quel degré ? Retour sur la notion de « valeur verte » et sa prise en compte par le marché immobilier français, de plus en plus pertinente aux regards de l’augmentation inéluctable du prix de l’énergie.

la valeur verte dans le logement

Qu’est-ce que la « valeur verte » ?

La notion de « valeur verte » du logement a fait son apparition dans les années 1990 de concert avec les premières certifications de logement pour leur qualité environnementale. On connaît mieux ces démarches sous le nom de bâtiments « HQE » ou « BBC » en France, PassivHaus en Allemagne ou encore LEEDS aux Etats-Unis. La pluralité des expériences en fait une notion floue que nous allons tenter de définir.

La « valeur verte » selon la terminologie de l’ADEME représente « la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale ». Elle équivaut aux gains d’économie d’énergie et à l’augmentation du confort, de l’accessibilité et de la durabilité du logement.

Quels sont les conditions de l’émergence de la valeur verte ?

  • La sensibilisation des particuliers aux enjeux de la performance énergétique
  • La fiabilisation et l’harmonisation des diagnostic de performance énergétique et référentiels réglementaires qui apportent une information lisible et transparente aux acteurs du marché
  • La  pérennité des dispositifs financiers comme l’eco-prêt à taux zéro ou le tiers-investissement qui rendent plus lisible les retours d’investissement possibles sur la performance énergétique

valeur-verte-immobilier

Or, on comprend que la « valeur verte » est très difficile à évaluer aux regards de l’aspect qualitatif de ses avantages et de la pluralité des variables qui l’influencent. Les promoteurs immobiliers et les ménages ont encore du mal à s’y retrouver parmi tous les référentiels et à anticiper des incitations financières qui bougent tout le temps. A noter aussi que la valeur verte a logiquement tendance à diminuer à mesure que la norme se généralise dans un horizon à très long-terme. D’où l’intérêt d’anticiper les réglementations thermiques pour profiter de la plus-value conjoncturelle que permet l’investissement dans la performance énergétique avant que toutes les maisons deviennent « BBC » ou « BEPOS » !

La valeur verte en France : entre 2 et 34% de valorisation du patrimoine

Les deux études les plus abouties sur la question, publiées respectivement par l’ADEME (Analyse préliminaire de la valeur verte sur les logements, septembre 2011) et l’organisme certificateur Cerqual (Etude économique sur la valeur verte de l’immobilier de logements, décembre 2011), font état sans surprise de résultats très variables. En compilant la majorité des études internationales, ils en concluent que la part de « valeur verte » compte pour entre 2 et 7% du prix en moyenne dans le monde : 2.5% aux Pays-Bas, 4 à 6% en Allemagne, 5% aux Etats-Unis, 3.5 et 7% en Suisse respectivement pour les logements collectifs et individuels.

L’ADEME s’est appuyée sur trois outils pour évaluer la valeur verte française : la comparaison internationale en transposant les études faites à l’étranger au cas français, une analyse micro-économique qui analyse la rentabilité de l’investissement dans la performance énergétique et une analyse sociologique basée sur des sondages d’opinions.

Elle en conclue que, sur un horizon de 35 ans environ, la « valeur verte » en France oscille entre 2 et 30% selon :

  • L’énergie de chauffage utilisée : A gains d’économie d’énergie et coût de renouvellement égaux, une chaudière à bois granulé ou une chaudière à gaz permettent de gagner respectivement plus de 53% ou 31% de « valeur verte » par rapport à une chaudière électrique.
  • La tension du marché : en zone tendue, les acquéreurs privilégient la localisation et l’accessibilité au détriment de la performance énergétique contrairement aux zones plus désertes où le bas-prix de l’immobilier rend la valeur énergétique plus importante. A Cergy-Pontoise par exemple, un logement 3 pièces BBC sera 12% plus cher qu’un logement 3 pièces standard alors qu’un logement en « BBC » dans le marché du 5ème arrondissement de Paris aura une plus-value verte quasi-inexistante, de l’ordre de 2%.

De manière générale, le gain est d’ordre de 5.5% en moyenne en construction neuve, et entre 5 et 30% pour la rénovation. En effet, l’obsolescence des bâtiments existants va être plus rapide que la montée en gamme des bâtiments neufs.

L’ADEME illustre cette étude par deux cas-type qui donne une meilleure idée de la potentialité de valorisation de son patrimoine grâce à des travaux énergétiques :

  • maison au gazPour un logement individuel construit en 1970 chauffé au gaz, les travaux de performance énergétique ont permis de réduire la consommation d’énergie de 73%. La valeur verte équivalent à la performance gagnée et à la décote financière évitée équivaut à 34% de la valeur du bien. Ce gain représente 92% du montant du travaux.
  • Travaux effectués : isolation des combles (20 cm),isolation des murs par l’extérieur, remplacement de la chaudière par une chaudière à condensation avec dispositif de programmation, remplacement des fenêtres, ventilation hygroréglable, robinets thermostatiques, chauffe-eau solaire.
  • baisse de la consommation d’énergie primaire de 317 kWhep/m²/an à 86 kWhep/m²/an, soit une diminution de 73 %.
  • immeuble au fuelPour un logement collectif ancien construit en 1970 chauffé au fuel, les travaux ont permis de dégager une valeur verte de l’ordre de 13% dont le gain représente plus de 1.5 fois le montant des travaux !
  • Travaux effectués : isolation des murs par l’extérieur, isolation du toit terrasse et des plafonds des caves, VMC collective hygroréglable, remplacement de la chaudière par une chaudière à condensation avec dispositif de programmation, robinets thermostatiques.
  • Baisse de la consommation d’énergie primaire de 285 kWhep/m²/an à 75 kWhep/m²/an, soit une diminution de 75%.

A noter également que le prêt à taux zéro peut couvrir la « valeur verte » de 30 à 120% selon l’énergie utilisée et la tension du marché.

Il est ainsi sérieusement judicieux de penser à rénover les habitats vétustes en zone rurale car la valorisation du patrimoine est non seulement élevée mais elle peut en plus être financée EN TOTALITE par des subventions publiques ! C’est une aubaine pour le propriétaire qui percevra une plus-value dès la revente de son bien et pour les locataires qui bénéficieront d’économies d’énergies et d’un confort de vie plus élevé.

Quels freins et perspectives ?

L’ADEME ne ménage pas les pouvoirs publics sur le déficit de communication et de sensibilisation des particuliers sur les enjeux de la performance énergétique. En effet, aujourd’hui, malgré le fait que 76% des sondés reconnaissent l’existence d’une valeur verte dans le futur, seulement 46% des ménages se disent favorables à l’achat d’un bien performant énergétiquement et les agences immobilières soutiennent que la « valeur verte » n’a de réel impact que sur (ou déjà sur !) 19% des transactions immobilières.

Label Reconnu Grenelle EnvironnementCerqual et l’ADEME recommandent ainsi de communiquer plus fortement, de fiabiliser des diagnostics de performance énergétique aujourd’hui encore trop inégaux et de pérenniser les dispositifs financiers dans le long-terme pour que le particulier puisse intégrer la valeur verte à son montage financier : crédit d’impôt développement durable, eco-prêt à taux zéro, contrat de performance énergétique, certificat d’économie d’énergie et la liste n’est pas exhaustive ! Ils encouragent également la formation des professionnels grâce à la labellisation « Reconnu Grenelle Environnement » des artisans et aux Règles de l’Art de l’Environnement pour s’assurer que ces travaux seront réalisés par des professionnels formés et atteindront les performance énergétiques souhaitées.

Si vous voulez dégager de la « valeur verte » de votre logement, n’hésitez donc pas à prendre contact avec votre bureau d’étude thermique qui saura vous aiguiller sur le retour sur investissement de vos travaux énergétiques grâce à son expertise dans la thermique du bâtiment, sa connaissance des matériaux de construction et des solutions techniques associées.

Valentin Martinez

Les ménages français sont de plus en plus sensibles à l’efficacité énergétique de leur logement

Tous les sondages sont formels, il y a bien une prise de conscience de la part des Français quant à l’importance de la performance énergétique de leur logement : plus de neuf personnes sur dix jugent que la performance énergétique de leur logement est un élément important. La forte augmentation du prix de l’énergie ainsi que la conscience de l’impact sur l’environnement mettent les ménages en face de la réalité : changer d’habitudes est essentiel. C’est d’ailleurs la conclusion du CREDOC (Centre de Recherches pour l’Etude et l’Observation des Conditions de vie), qui a annoncé fin 2011 que les modes de vie avaient évolué vers une réduction des consommations d’énergie. La réduction de la facture énergétique apparaît comme la principale préoccupation des Français.

Un changement des comportements

Selon le rapport du groupe de travail « Sensibilisation des ménages et des entreprises » du Plan Bâtiment Grenelle, 86% des interrogés disent avoir changé leur comportement. Concernant les travaux de rénovation énergétique, le passage à l’acte est de plus en plus fréquent : 54% des ménages (mais 70% des propriétaires) disent avoir réalisé des travaux d’amélioration des performances énergétiques de leur logement, et 37% l’envisagent dans les 5 ans. Les travaux que les interrogés déclarent vouloir prioritairement mettre en œuvre, selon un sondage de PAP, seraient l’isolation des murs et des toitures plutôt que le changement du système de chauffage. Vu d’en haut, les politiques menées à différents niveaux sont largement approuvées : selon le Parlement européen, la large majorité des citoyens de l’UE est très favorables à des politiques contraignantes sur le sujet.

Les transactions sont aussi de plus en plus marquées par cette prise de conscience. L’émergence d’une « valeur verte » immobilière, est désormais généralisée à la plupart des agences immobilières, si bien que 76% des Français en perçoivent l’enjeu, et qu’elle atteindrait, selon l’ADEME, 100€/m²  en 2011 pour la construction à basse consommation. A l’achat, selon le rapport du Plan Bâtiment Grenelle, 93% des Français prêtent attention à la performance énergétique du logement. L’obligation d’affichage du diagnostic de performance énergétique (DPE) dans les annonces immobilières semble avoir réussi à introduire une plus grande transparence, car l’étiquette énergétique est de plus en plus un argument de négociation.

Les freins à la rénovation énergétique des logements

Les différentes enquêtes ont aussi révélé au grand jour les freins auxquels les Français prêtent le plus d’importance et qui constituent un blocage à la rénovation énergétique du parc existant. En premier lieu, la question du coût, des financements, et du retour sur investissement est désignée comme centrale. La crise économique est source de frilosités, plus encore si les dépenses sont conséquentes, ce qui est le cas lors d’une rénovation énergétique. La seconde préoccupation principale est ensuite la qualité et la sécurité des installations, mais ces aspects sont de moins en moins retenus, car les techniques sont maintenant fiabilisées du côté des industriels et des professionnels.

Comment, alors, peut-on lever ces freins ? Cette question, posée aux interrogés, a mis en avant trois points. D’abord, l’augmentation des aides financières est majoritairement évoquée. Ensuite, une garantie de performance énergétique est fortement demandée. Elle permettrait en effet une plus grande confiance des ménages dans la qualité des installations et dans le retour sur investissement. Enfin, la valorisation immobilière de leur bien paraît une incitation importante à rénover ou à acheter un logement à basse consommation.

Un manque d’information sur les solutions disponibles

Pour finir, il apparaît aussi qu’il demeure un certain manque (ou excès ?) d’information et de formation sur les sujets des économies d’énergie, de la règlementation et des solutions financières et techniques pour améliorer énergétiquement son logement. Pire, même les factures énergétiques que nous recevons des fournisseurs sont difficiles à déchiffrer. Autre exemple, selon le baromètre international RHI, la moitié des Français ne connaissent pas l’éco-PTZ, et un tiers n’a jamais entendu parler du label BBC (Bâtiment Basse Consommation).

Pour bénéficier d’un regard d’expert, entièrement indépendant et sur-mesure sur votre logement afin de savoir comment le rénover pour faire des vraies économies d’énergie, améliorer votre confort ou augmenter sa valeur vénale, vous pouvez faire appel à un bureau d’études thermiques spécialiste de l’habitat.

Crise pétrolière, crise nucléaire, crise géopolitique… Quelles solutions énergétiques pour la France ?

C’est un fait, les pays développés ont besoin d’énergie pour fonctionner. De beaucoup d’énergie. En effet, sans énergie, aucune activité économique n’est possible : plus de transport, plus d’électricité pour les ordinateurs, plus d’usines en état de fonctionner, plus d’accès aux ressources vitales, plus de possibilité de virer les salaires sans télécommunications. Le chaos social s’installerait automatiquement.

Retour sur l’histoire des choix énergétiques de la France

Avant l’ère industrielle, l’homme a basé son développement sur les énergies renouvelables (bois, eau, vent, soleil etc.). Puis nous avons découvert les énergies fossiles (charbon, pétrole et gaz), plus faciles à utiliser et peu conteuses (au début!). Le développement des pays du Nord s’est largement appuyé sur cette nouvelle forme d’énergie. Mais la France ne dispose pas d’énergies fossiles sur son territoire et développait de ce fait son économie sur une énergie qu’elle ne maitrisait pas. Pour De Gaulle, cela représentait un risque inacceptable car la France était alors à la merci de tout événement qui aurait pu  contraindre son approvisionnement en énergie (guerre, raréfaction, crise géopolitique ou naturelle).

En recherche d’indépendance énergétique, le gouvernement fait alors le choix du nucléaire et les premiers réacteurs voient le jour dans les années 50. Le nucléaire présentait alors deux avantages : il sécurise l’économie française et permet l’accès à une électricité beaucoup mois chère et moins émettrice de gaz à effet de serre que dans la plus part des autres pays.

La politique énergétique française d’après-guerre sera suivie par les différentes présidences de la Vième république et le lobby nucléaire visant à encourager le développement de l’industrie nucléaire s’est considérablement renforcé. Aujourd’hui, près de 35% de l’énergie primaire consommée en France provient de nos centrales nucléaires.

La crise nucléaire : un élément nouveau dans la donne politique

La catastrophe nucléaire terrifiante que la planète vit aujourd’hui au Japon nous force, (citoyens, politiques, associations et entreprises) à prendre conscience des dangers du nucléaire : Une centrale nucléaire est comme une mine antipersonnelle géante que l’on pose chez soi. Quoi que le lobby nucléaire nous dise, on se rend compte aujourd’hui qu’il est possible qu’elle explose si un événement déclencheur suffisant arrive : un séisme majeur, un tsunami, mais aussi une attaque terroriste, inondations, erreurs humaines ?

Le nucléaire atteindrait-il ses limites plus tôt qu’on ne l’avait imaginé ? Jusqu’à présent, on pensait qu’on serait limité par les ressources naturelles en uranium (ou équivalent) et non par la prise de conscience du danger représenté par une centrale nucléaire.

La question qu’il faut alors se poser est : quelle alternative pour notre pays ?

La question est complexe. Aucune solution ne semble parfaite. Sauf… de réduire nos besoins énergétiques !

L’indépendance énergétique par la réduction des besoins

S’il n’existe pas encore de source d’énergie parfaite pour la France, il est possible de parvenir à l’indépendance énergétique en réduisant notre consommation. Et il est possible aujourd’hui de le faire sans altérer notre confort ni changer outre mesure nos habitudes.

La parabole de la maison individuelle

A titre d’exemple, prenons le cas d’une maison individuelle où la réflexion se pose de la même manière pour le propriétaire :

  • On peut choisir d’avoir une maison très consommatrice d’énergie et hésiter sur la manière de la chauffer : dois-je choisir le fioul qui atteint des sommets, dois-je choisir le gaz qui a plus que doublé ces dernières années et qui est corrélé au prix du pétrole, dois-je choisir l’électricité qui est très chère et dont le prix va encore monter, dois-je choisir une pompe à chaleur ou du solaire qui sont plus chers à l’investissement et qui ne fonctionnent pas de manière optimale par températures très froides ou s’il n’y a pas de soleil ?
  • On peut aussi choisir de réduire considérablement les besoins énergétiques de sa maison en l’isolant, en la calfeutrant et en installant des équipements de ventilation très performants. A partir du moment où la maison ne consomme presque plus rien, le débat sur la bonne source d’énergie n’a plus lieu d’être ! Quelque soit la source d’énergie, on est insensible aux évolutions du prix car elles représentent un très petit montant en valeur absolue dans le budget du ménage. De même, en cas de perte subite de revenus, on peut quand même chauffer et vivre confortablement : c’est sécurisant. Le propriétaire est alors indépendant énergétiquement. Pour aller encore plus loin, le propriétaire peut choisir de produire localement de l’électricité verte par panneaux solaires photovoltaïques et sa maison sera ainsi devenue une mini-centrale d’énergie propre, autonome et source de revenus.

J’encouragerai de toute mon énergie les initiatives allant dans le sens de l’indépendance énergétique par la sobriété énergétique car je crois qu’elle est l’issue de secours pour notre société, et ce, qu’elle se fasse à l’échelle internationale, nationale, locale, ou individuelle. C’est aussi ça la beauté de cette stratégie : à l’instar du web 2.0 ou l’internaute est acteur, l’indépendance énergétique 2.0 de la France nous rend tous acteurs à notre échelle.

Dimitri Molle est un co-fondateur du bureau d’études thermiques Sénova, spécialiste de l’énergie dans l’habitat et ingénieur diplômé de l’École Centrale Paris.

Une carte thermographique des bâtiments parisiens les plus énergivores

La ville de Paris va mettre en place une carte thermographique montrant les différentes solutions applicables afin d’apporter des solutions aux déperditions d’énergie des bâtiments.

Une carte thermographique, permettant de chercher des solutions pour les immeubles énergivores, sera bientôt à disposition des Parisiens. Réalisée sur 500 immeubles de style et d’âge différents, cette première sera présentée lors des 2èmes journées parisiennes énergie et climat, qui se tiendront du 22 au 25 octobre au Palais Brongniart à Paris.

Cette initiative devrait être suivie, courant 2010, de la mise en place d’un site Internet représentant chaque type d’immeuble, grâce auquel chacun pourra «tirer des préconisations générales» en matière d’économies d’énergie pour son propre immeuble, même si «cette photographie ne remplace pas un diagnostic thermique», indique l’adjoint à l’environnement de la Mairie de Paris, Denis Baupin. Le site montrera quatre photos de façade par bâtiment, la couleur rouge symbolisant les pertes d’énergie les plus importantes.

Pour réaliser un prédiagnostic énergétique, un audit énergétique ou mettre en oeuvre des travaux de rénovation énergétique dans votre copropriété ou votre habitat, faîtes appel à un bureau d’études thermiques spécialiste qui saura convaincre les copropriétaires d’engager un programme de travaux ambitieux.

Liens:

> Sénova est le partenaire de la rénovation énergétique de votre habitat: Diagnostics thermiques, Audits énergétiques et maitrise d’œuvre.

> L’audit énergétique au service de la rénovation énergétique des copropriétés

> Retrouvez votre immeuble sur la carte parisienne de thermographie infra-rouge