Pourquoi les logements énergivores sont de plus en plus dévalorisés sur le marché ?

Grâce au Diagnostic de performance énergétique (DPE), il est actuellement possible de comparer la qualité des constructions immobilières, surtout en matière de performance énergétiques. Cinq grandes raisons poussent ainsi à croire que les logements énergivores vont perdre de plus en plus de valeur sur le marché immobilier.

Le PTZ+ favorise uniquement l’acquisition de logements performants

Parmi ces raisons, on peut citer les conditions d’octroi des aides à l’accession à la propriété, comme le PTZ+. Pour mémoire, le PTZ+ est entré en vigueur au début de l’année 2011. Il s’agit de la nouvelle version du PTZ. Comme ce dernier, il facilite l’accession à la propriété des primo-accédants, en leur donnant la possibilité de recourir à un prêt à taux zéro. Cependant, cette nouvelle mesure met l’accent sur l’aspect écologique des nouvelles acquisitions. Elle finance beaucoup plus l’achat de logement à basse consommation énergétique. C’est ainsi que le PTZ+ autorise l’octroi d’un prêt allant jusqu’à 40% de l’opération d’achat pour l’acquisition d’un logement BBC neuf, contre un maximum de 30% si le bien en question n’est pas classé BBC. De même, dans le cas de l’acquisition d’un logement ancien, le dispositif permet d’obtenir une aide de 20% du montant de l’acquisition si le bien présente de bonnes performances énergétiques (situées entre A et D). Dans le cas contraire, c’est-à-dire pour une étiquette énergétique comprise entre E et G, le prêt autorisé ne sera que de 10%.

Le DPE devient un critère de choix à l’achat ou à la location

Par ailleurs, il y a désormais l’obligation d’afficher les résultats du Diagnostic de performance énergétique (DPE) dans toutes les annonces immobilières. Applicable depuis le 1er janvier 2011, cette nouvelle mesure apporte un grand changement dans la perception des acquéreurs et locataires potentiels, surtout en matière de critère de choix. En effet, d’après un sondage, publié sur AvendreALouer.fr, 72,4% des internautes considèrent que l’affichage du DPE aura un impact sur les prix immobiliers et leur marge de négociation. 73% des acheteurs interrogés ont alors déclaré que le DPE pourrait devenir un critère de recherche, et pourrait influencer l’acte d’achat (pour 71% des répondants) et de visiter (pour 67,6%). Par ailleurs, 82,3% des participants ont estimé qu’un mauvais DPE constitue un prétexte pour négocier un prix inférieur. Du côté des vendeurs, le sondage affiche les mêmes opinions : 75% d’entre eux considèrent que les résultats du DPE jouent sur l’attractivité d’un bien, 72,4% trouvent que cela influence le montant des transactions, et 69% y voient de possibles répercussions sur la marge de négociation.

Le prix de l’énergie rend les logements énergétiques coûteux à l’utilisation

A part cela, les prix de l’énergie poussent aussi à croire que les logements énergivores vont perdre de la valeur. Rien que ces derniers mois par exemple, l’énergie a connu trois importantes hausses de prix (en avril et juillet 2010 et au début de l’année 2011 – certains annoncent un baril à 150$ en 2011); et celles-ci s’annoncent récurrentes. Le coût à l’utilisation des logements à forte consommation énergétique vont de ce fait croître au fur et à mesure, ce qui réduira leur attractivité aux yeux des acheteurs et locataires potentiels. En plus, avec l’affichage obligatoire du DPE dans les annonces immobilières, le marché sera transparent, et ces derniers auront une idée des charges qui les attendent.

Un logement énergivore est souvent inconfortable

En matière de confort, il s’avère que les logements énergivores présentent généralement plusieurs inconvénients. On peut citer par exemple les murs froids, l’humidité, les mouvements d’air, de nombreuses ponts thermiques, etc. Tous ces petits détails rendent ces logements inconfortables, et ont des répercussions sur leur valeur.

Les logements trop énergivores sont obsolètes par rapport à la nouvelle norme RT 2012

Enfin, avec la future règlementation thermique, la RT 2012, qui préconise des logements à faible consommation énergétique (consommation moyenne de 50 Kwh/m2/an en moyenne), les logements trop énergivores deviennent obsolètes comparées aux constructions neuves. Très peu d’acheteurs ou de locataires se risquent désormais à acquérir ou louer ce type de logement.

Tout cela ne favorise pas la valorisation des logements énergivores. Ainsi, si vous anticipez la vente ou la mise en location de votre bien, entreprendre des travaux de rénovation énergétique peut s’avérer être un bon calcul. En effet, un logement moins énergivore se vend ou se loue plus cher et plus vite. Découvrez quoi faire, dans quel ordre, pour quel budget et avec quelles aides pour rénover énergétiquement votre habitat !

La rénovation énergétique se met clairement en marche mais il reste matière à progresser ! Faisons le bilan

Rénovation énergétique : pourquoi faire ?

A part les raisons politiques, liées aux engagements environnementaux et écologiques du pays, la rénovation énergétique est fortement encouragée pour diverses raisons.

Parmi elles, on peut citer le fait que la rénovation énergétique améliore le confort d’une maison. En effet, elle permet une bonne isolation, un bon chauffage, une excellente évacuation de l’humidité, et un meilleur contrôle des mouvements de l’air. Tout cela contribue à améliorer le confort du logement et le bien-être de ses occupants.

Par ailleurs, une rénovation énergétique permet de diminuer la facture énergétique d’un logement. Elle contribue de ce fait à la réduction des dépenses en énergie, et permet de réaliser d’importantes économies, d’autant plus que le prix de l’énergie ne cesse d’augmenter au fil des années.

Enfin, du fait de son aspect économique et écologique, un logement rénové énergétiquement se valorisera mieux sur le marché immobilier. Il se vend ainsi plus rapidement et à un meilleur prix, et d’autant plus que l’affichage de la performance énergétique sur les annonces est rendu obligatoire à partir du janvier 2011.

La rénovation énergétique intéresse de plus en plus les français

Tout cela a fait que les français sont aujourd’hui de plus en plus motivés pour entreprendre des travaux de rénovation énergétique. D’après le baromètre de l’ADEME sur le comportement des ménages face à la maîtrise de l’énergie dans leurs logements, le nombre de foyers ayant effectué des travaux de rénovation énergétique ou de maîtrise de l’énergie n’a cessé de croître ces dernières années. Celui-ci est passé de 11,1% en 2005 à 14,8% en 2009. L’amélioration du confort étant dans 70% des cas la principale motivation des ménages, bien avant la perspective de réduire le montant des factures d’énergie.

Par ailleurs, les dispositifs d’incitations fiscales (TVA à 5,5%, Crédit d’impôt développement durable, l’éco-prêt à taux zéro) ont joué un rôle prépondérant dans le passage à l’acte des français en matière de maîtrise de l’énergie. En effet, toujours d’après le baromètre de l’ADEME, rien que pour cette année 2010, 69% des ménages auraient eu recours au Crédit d’impôt développement durable (CIDD) pour financer leurs travaux de rénovation énergétique.

Rénovation énergétique : un bon bilan mais matière à progresser

Tout cela démontre que la rénovation énergétique commence à se mettre clairement en marche. D’ailleurs, côté certifications et demandes de labellisation, la progression est tout aussi palpable (cf prochain article qui fait le bilan des certifications).

Toutefois, même si l’étude de CER France/Ipsos démontre que les chantiers « éco-construction » commencent aussi à se mettre en marche (4 entreprises sur 10 réaliseraient déjà ce type de chantier), le fait est que trop peu nombreux sont les professionnels qui maîtrisent réellement le sujet. De plus, les particuliers sont gênés par le manque de caractère neutre et objectif des professionnels qui pensent avant tout à leurs intérêts propres plutôt qu’à ceux de leurs clients et de leur habitat. Ne sachant pas quoi faire pour rénover leur habitat sans se tromper, les particuliers ont donc besoin d’une expertise neutre et objective de bureau d’études thermiques.

Les perspectives d’avenir pour la rénovation énergétique

L’évolution des prix de l’énergie, des techniques de construction et de rénovation, et de la réglementation promettent un bel avenir au marché de la rénovation thermique qui doit encore se structurer pour répondre de façon adéquate au besoin des propriétaires.

Fort heureusement pour l’environnement et les habitants de la planète, en 2020, un très grand nombre de maisons et immeubles devraient avoir été rénovés à basse consommation. C’est maintenant qu’il faut y penser.

Probable recentrage des aides sur les travaux d’économie d’énergie

Un état qui cherche à faire des économies …

En ces temps de crise, le ministre du budget François Baroin a annoncé le 6 juillet 2010 que l’Etat devra réaliser 14 milliards d’euros d’économies l’année prochaine. Le budget du ministère du développement durable sera certainement le plus touché par ces réformes fiscales.

En effet, les différentes aides mises en place par l’Etat concernant l’écologie et plus particulièrement les travaux de rénovation énergétique  ont eu un succès bien plus important que ce que le ministère avait prévu. Par exemple, l’éco prêt à taux zéro et le crédit d’impôt, alors évalués à 1 milliards d’euros par le ministère, a coûté  2,8 milliards d’euros à l’Etat. Cette fiscalité verte a véritablement séduit les ménages notamment dans la filière du photovoltaïque, jugée en « surchauffe ».

Un coup de rabot sur les aides fiscales pour les travaux d’économies d’énergie ?

Selon un article du journal Les Echos du 9 juillet 2010, Jean-Louis Borloo ministre de l’écologie et du développement durable, aurait proposé un plan de réduction de la fiscalité verte. Des réductions d’un milliard d’euros en 2011 et de 2 milliards d’euros en 2012 seraient envisagées (par rapport à 2010). Certains crédits d’impôts seraient fortement réduits voire supprimés. De plus,  la liste des travaux éligibles donnant droit à la TVA à 5,5% dans le secteur du bâtiment serait modifiée : seuls les travaux de rénovation énergétique pourront désormais bénéficier de cette TVA.

Ou plutôt un recentrage des aides d’état sur les travaux d’économie d’énergie

Interrogé, Jean-Louis Borloo ne confirme pas les chiffres de réduction fiscale annoncés par Les Echos mais reconnait vouloir réduire la liste des matériaux bénéficiant de la TVA à 5,5%. En effet, en limitant cette TVA aux matériaux 100% « verts », le ministère espère encourager la réalisation de travaux plus écologiques. Par ces termes, nous comprenons que la TVA à 5.5% ne serait maintenue que pour les travaux de rénovation énergétique (jusqu’à présent, la TVA à 5.5% concerne tous les travaux de rénovation, comme par exemple la rénovation de salle de bain, peinture etc.).

M. Borloo affirme aussi sa volonté de s’entretenir avec les professionnels de filières en « surchauffe ». Certaines filières ont connu un tel succès depuis ces dernières années (voir graphique photovoltaïque ci-contre) que le marché a été envahi par des professionnels pas toujours très scrupuleux qui peuvent préconiser des travaux inadaptés aux besoins des particuliers …

Dans le choix difficile que doit maintenant faire l’État entre la réduction des niches fiscales onéreuses et la poursuite des objectifs du grenelle de l’environnement, l’état semblait hésiter. Ils compte finalement faire les deux : réduire les aides coûteuses non liées à la poursuite des objectifs du grenelles (TVA 5.5% sur  les travaux de rénovation non énergétique) tout en conservant au moins en partie les aides fiscales pour les travaux d’économies d’énergie (TVA 5.5% et crédit d’impôt).

Lancez-vous dans des travaux d’économie d’énergie avant les éventuelles réformes!

D’après M. Borloo des « pistes de réflexions » sont engagées mais rien n’a été décidé pour le moment. Il faudra donc attendre la rentrée 2010 pour en savoir plus.

Une chose est sûr, il est important de profiter de l’été/automne et des aides encore disponibles pour rénover votre habitation afin de la rendre plus confortable, plus économe et plus respectueuse de l’environnement. Sans parler des énergies dont le prix continue d’augmenter

Découvrez ici quoi faire pour rénover sans vous tromper votre logement en fonction de vos besoins, de vos contraintes et de votre habitat.

L’audit énergétique au service de la rénovation énergétique des copropriétés !

Suite au colloque du 1er et 2 juillet dernier « Comment s’y prendre pour réaliser la rénovation énergétique de sa copropriété ? », l’association Planète Copropriété a diffusé un Guide des Bonnes Pratiques. Planète Copropriété, créée en décembre 2009 par des membres du « Chantier Copropriété » du Grenelle de l’Environnement, est la seule association transversale qui rassemble autant d’acteurs différents de la copropriété (Syndics, copropriétaires, architectes, BET …). Le guide, en ligne sur le site de Planète Copropriété, se penche sur la problématique de la rénovation énergétique des copropriétés, et donne des conseils pour entreprendre de façon efficace des travaux de rénovation.

Les copropriétés constituent les logements les plus énergivores …

En effet, les copropriétés, qui constituent quand même un quart des logements français, consomment en moyenne 260 kWh/m2/an, un chiffre qui est largement supérieur à la moyenne nationale. Il semblerait alors que l’audit soit le premier pas vers l’amélioration énergétique des immeubles.

Les freins aux travaux de rénovation

Augmentations des charges de chauffage, confort médiocre,  bâtiments vieillissants, les copropriétés méritent la plus part de temps d’être rénovée !

Cependant, il subsiste encore des freins importants pour réaliser les travaux de rénovation énergétique. Par exemple, le fait que la majorité requise en assemblée générale pour décider de la mise en œuvre de gros travaux soit la double majorité (2/3 des millièmes de la copropriété + la moitié des copropriétaires) rend assez complexe la prise de décision.

De plus, il n’existe aujourd’hui aucune obligation en matière de plans pluriannuels de travaux d’amélioration thermique et aucun financement collectif pour les copropriétés qui ne sont pas « en difficultés ».

Mesures du Grenelle de l’Environnement

Face à ces difficultés, la loi Grenelle 2 prévoit un certain nombre de mesures pour aider les copropriétés :

  • Tous les travaux d’économie d’énergie, et ce quelque soit les conditions de l’amortissement, seront votés à la majorité absolue des millièmes (article 25) au lieu de la double majorité
  • L’instauration d’une disposition prévoyant la possibilité de voter des travaux concernant les parties privatives dès lors que ce sont des « travaux d’intérêt commun » (ainsi le changement des fenêtres – parties privatives – pourra être voté à la majorité absolue des millièmes –  article 25)
  • L’obligation de réaliser un diagnostic énergétique concernant les copropriétés importantes avec chauffage collectif
  • L’obligation de présenter les résultats du diagnostic énergétique  lors de l’assemblée générale suivant sa réalisation

Quelles étapes pour rénover sa copropriété ?

Tout d’abord, pour réussir un programme de rénovation, il est primordial  que le conseil syndical s’implique et soit moteur sur le sujet. Sans son impulsion, les projets sont souvent voués à l’échec.

Ensuite il y a plusieurs étapes importantes à ne pas négliger. Avant toute chose, le conseil syndical doit s’organiser pour que toutes les responsabilités ne reposent pas sur une seule personne. Une bonne idée est de choisir quatre personnes qui se répartissent les quatre points principaux, les problèmes énergétiques, les problèmes financiers, les problèmes du bâti et des équipements et les relations avec les autres copropriétaires.

Une fois que les responsabilités sont partagées, les démarches peuvent commencer. Le mieux est de démarrer avec un état des lieux. Il s’agit alors de faire un Bilan Energétique Simplifié (BES) afin de voir, à partir des factures, combien on consomme par m2/an et de repérer les anomalies éventuelles. Peut s’ajouter à ce bilan la rédaction d’un carnet d’entretien qui va recenser tous les travaux des 20 dernières années par type d’ouvrages et d’équipements et ou seront listés les relevés de charges des 10 dernières années.

Ces résultats sont ensuite restitués aux copropriétaires afin qu’ils en prennent connaissance et qu’un cahier des charges puisse être établi. L’échange avec tous les copropriétaires est fondamental puisque c’est à ce moment que vont apparaître les premières réticences et le degré d’adhésion au projet.

L’audit énergétique – l’étape cruciale pour réussir

Une étape cruciale peut alors débuter : l’audit énergétique. Il faut trouver un professionnel compétent qui puisse apporter un discours clair et pédagogique à tous les copropriétaires, puis faire voter l’audit en Assemblée Générale et enfin démarrer l’étude approfondie des logements.

Cet audit énergétique (ou diagnostique énergétique) fait partie de la méthodologie innovante proposée par le groupe de travail en charge des copropriétés pour le Grenelle de l’Environnement, « l’audit 360 »  et doit être réalisé par un bureau d’études thermiques (BET) spécialistes des copropriétés. Celui-ci devra faire un état des lieux du point de vue énergétique et proposer des pistes d’amélioration pour la copropriété.

Le BET retenu doit être capable de prendre en compte l’aspect humain et donc de faire des préconisations qui soient compréhensibles par tous. De plus, il ne doit pas occulter l’aspect financier du projet afin de ne pas proposer des choses irréalisables financièrement. Choisir un BET qui peut vous renseigner sur les différentes aides auxquelles votre copropriété peut prétendre est également un plus.

Où en est-on ?

Une disposition de la loi Grenelle 2 prévoit l’obligation pour les copropriétés ayant un chauffage collectif et plus de 50 lots d’opter pour un Contrat de Performance Énergétique (CPE) ou plan pluriannuel de travaux d’amélioration énergétique.

C’est un premier pas pour les copropriétés mais beaucoup de choses doivent encore être faites si on veut réduire, d’ici à 2020,  les consommations d’énergie du logement collectif en France !

Découvrez comment lancer une démarche de rénovation énergétique dans votre copropriété !

S’y retrouver parmi tous les isolants disponibles sur le marché !

Tout d’abord, pour bien s’y retrouver parmi tous les isolants disponibles sur le marché, il est important de connaître les critères/caractéristiques selon lesquels nous pouvons les comparer.

La principale caractéristique permettant de comparer les différents isolants thermiques est la conductivité thermique [lambda λ] d’un matériau. Elle traduit sa capacité à transmettre la chaleur par conduction (la chaleur se propage à l’intérieur du matériau). Plus le lambda est faible, plus le matériau est résistant au transfert par conduction. Il est exprimé en watts par mètre et par degré Celsius [W/m.°C].

Attention cependant, comme on le voit ci-dessous, ce n’est pas la seule caractéristique à prendre en compte dans le choix de son isolant ! Pour trouver la liste des caractéristiques permettant de comparer les différents isolants : Cliquez ici.

Il y a 4 grandes classes d’isolants que nous allons détailler ci-dessous:

  • Les isolants d’origine minérale
  • Les isolants d’origine végétale et animale
  • Les isolants synthétiques
  • Les isolants minces ou réfléchissants

Merci de noter que pour bien choisir votre isolant et pour bien déterminer la quantité d’isolation à installer chez vous, il est préférable de faire appel à des experts thermiciens indépendants qui sauront vous conseiller de façon neutre et objective.

Un isolant naturel est un produit isolant d’origine végétale, animale ou minérale qui, en plus de ses performances acoustiques et/ou thermiques, possède des caractéristiques environnementales spécifiques.

Isolants d’origines minérales

Les isolants en laines minérales sont des produits manufacturés, constitués à base de matières premières naturelles et abondantes, sable ou roche volcanique, ainsi que de verre recyclé appelé calcin. Ils ont un excellent comportement au feu et sont plus stables et résistants en panneaux rigides et semi rigides. La laine de verre et la laine de roche sont les isolants les plus utilisés en isolation.

La laine de roche :

  • perméable à la vapeur d’eau,
  • non capillaire,
  • perméable à l’air,
  • difficilement combustible,
  • compressible,
  • difficilement recyclable.
La laine de verre :

  • perméable à la vapeur d’eau,
  • non capillaire,
  • perméable à l’air,
  • difficilement combustible,
  • un isolant phonique
  • compressible,
  • difficilement recyclable.

Isolants d’origine végétale et animale

Les produits isolants d’origine végétale qui contiennent des fibres d’origine animale sont généralement traités contre la prolifération des insectes (mites, poux…).La laine est un bon isolant thermique, notamment du fait qu’elle emprisonne près de 80% d’air dans son propre poids. Elle absorbe facilement l’humidité (1 kg de laine contient environ 150 g d’eau). Ils utilisent généralement moins «d’énergie grise» qu’un isolant de synthèse ou minéral (3kWh/m3 pour la laine de bois contre 150 à 250 kWh/m3 pour la laine de verre).

La laine de lin :

  • perméable à la vapeur d’eau,
  • résiste à l’humidité,
  • compressible,
  • un isolant phonique,
  • renouvelable,
  • recyclable.
La laine de bois :

  • Perméable à la vapeur d’eau,
  • Permet d’accroitre l’inertie thermique,
  • Isolant phonique,
  • Difficilement combustible,
  • Compressible,
  • Grande longévité.
La laine de coton :

  • Léger,
  • Compressible,
  • un isolant phonique,
  • Perméable à la vapeur d’eau,
  • résiste à l’humidité,
  • inflammable,
  • Perméabilité de l’air,
  • Recyclable.
La laine de mouton :

  • Léger,
  • Perméable à la vapeur d’eau,
  • Compressible,
  • Perméable à l’air,
  • hydro-régulateur
  • Difficilement combustible,
  • Retient la chaleur l’été,
  • Recyclable.
Ouate de cellulose:

  • Abondance (papiers recyclés),
  • Isolant phonique,
  • Difficilement inflammable,
  • Perméabilité de l’air,
  • Retient la chaleur l’été.
La fibre de bois :

  • Perméable à la vapeur d’eau,
  • Renouvelable,
  • Difficilement combustible,
  • Perméable à l’air,
  • Non compressible.
Le liège :

  • Perméable à la vapeur d’eau,
  • Non capillaire
  • Difficilement combustible
  • Très bon Isolant phonique,
  • Recyclable,
  • Perméabilité de l’air,
  • Faible épaisseur,
  • résiste à l’humidité,
  • Grande longévité.
Laine de chanvre:

  • Isolant phonique,
  • Difficilement inflammable,
  • Perméabilité de l’air,
  • Recyclable,
  • Retient la chaleur l’été,
  • Perméable à la vapeur d’eau.

Isolants synthétiques

Les produits d’isolation en plastiques alvéolaires sont d’origine organique. Ils regroupent plusieurs familles de produits isolants à cellules fermées. Ils ne sont pas traités contre les rongeurs, dégagent des émissions de particules nocives en cas d’incendie. Fortes consommations d’énergie grise.

Polystyrène expansé:

  • Facilement inflammable
  • Perméabilité de l’air,
  • Incompressible
  • Isolant phonique.
Polyuréthane:

  • Isolant phonique,
  • Dégradation de son pouvoir isolant dans le temps,
  • Mauvaise efficacité en été
  • Incompressible
  • Perméabilité de l’air.

Polystyrène extrudé:

  • Facilement inflammable
  • Perméabilité de l’air,
  • Incompressible
  • Isolant phonique,
  • Grande résistance en compression.

Isolants minces

Les produits minces réfléchissants sont sujets à controverse. Certains fabricants annoncent des performances thermiques équivalentes à celles d’isolants traditionnels d’épaisseur élevée, qui seraient atteintes grâce à l’effet réfléchissant des couches superficielles, voire même parfois internes au produit mince. Il n’est pas un isolant à part entière, il a une résistance faible et est surtout utilisé comme réfléchissant (l’hiver la chaleur est renvoyée dans la maison et l’été elle est renvoyé à l’extérieur) et pare-vapeur. L’isolant mince ne remplace pas une isolation classique.

Tableau comparatif des isolants – www.senova.fr

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