« La « valeur verte » immobilière peut atteindre jusqu’à 34% du prix de certains logements »

Améliorer la qualité environnementale de votre patrimoine suite à des travaux de performance énergétique peut élever sa valeur financière : mais à quel degré ? Retour sur la notion de « valeur verte » et sa prise en compte par le marché immobilier français, de plus en plus pertinente aux regards de l’augmentation inéluctable du prix de l’énergie.

la valeur verte dans le logement

Qu’est-ce que la « valeur verte » ?

La notion de « valeur verte » du logement a fait son apparition dans les années 1990 de concert avec les premières certifications de logement pour leur qualité environnementale. On connaît mieux ces démarches sous le nom de bâtiments « HQE » ou « BBC » en France, PassivHaus en Allemagne ou encore LEEDS aux Etats-Unis. La pluralité des expériences en fait une notion floue que nous allons tenter de définir.

La « valeur verte » selon la terminologie de l’ADEME représente « la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale ». Elle équivaut aux gains d’économie d’énergie et à l’augmentation du confort, de l’accessibilité et de la durabilité du logement.

Quels sont les conditions de l’émergence de la valeur verte ?

  • La sensibilisation des particuliers aux enjeux de la performance énergétique
  • La fiabilisation et l’harmonisation des diagnostic de performance énergétique et référentiels réglementaires qui apportent une information lisible et transparente aux acteurs du marché
  • La  pérennité des dispositifs financiers comme l’eco-prêt à taux zéro ou le tiers-investissement qui rendent plus lisible les retours d’investissement possibles sur la performance énergétique

valeur-verte-immobilier

Or, on comprend que la « valeur verte » est très difficile à évaluer aux regards de l’aspect qualitatif de ses avantages et de la pluralité des variables qui l’influencent. Les promoteurs immobiliers et les ménages ont encore du mal à s’y retrouver parmi tous les référentiels et à anticiper des incitations financières qui bougent tout le temps. A noter aussi que la valeur verte a logiquement tendance à diminuer à mesure que la norme se généralise dans un horizon à très long-terme. D’où l’intérêt d’anticiper les réglementations thermiques pour profiter de la plus-value conjoncturelle que permet l’investissement dans la performance énergétique avant que toutes les maisons deviennent « BBC » ou « BEPOS » !

La valeur verte en France : entre 2 et 34% de valorisation du patrimoine

Les deux études les plus abouties sur la question, publiées respectivement par l’ADEME (Analyse préliminaire de la valeur verte sur les logements, septembre 2011) et l’organisme certificateur Cerqual (Etude économique sur la valeur verte de l’immobilier de logements, décembre 2011), font état sans surprise de résultats très variables. En compilant la majorité des études internationales, ils en concluent que la part de « valeur verte » compte pour entre 2 et 7% du prix en moyenne dans le monde : 2.5% aux Pays-Bas, 4 à 6% en Allemagne, 5% aux Etats-Unis, 3.5 et 7% en Suisse respectivement pour les logements collectifs et individuels.

L’ADEME s’est appuyée sur trois outils pour évaluer la valeur verte française : la comparaison internationale en transposant les études faites à l’étranger au cas français, une analyse micro-économique qui analyse la rentabilité de l’investissement dans la performance énergétique et une analyse sociologique basée sur des sondages d’opinions.

Elle en conclue que, sur un horizon de 35 ans environ, la « valeur verte » en France oscille entre 2 et 30% selon :

  • L’énergie de chauffage utilisée : A gains d’économie d’énergie et coût de renouvellement égaux, une chaudière à bois granulé ou une chaudière à gaz permettent de gagner respectivement plus de 53% ou 31% de « valeur verte » par rapport à une chaudière électrique.
  • La tension du marché : en zone tendue, les acquéreurs privilégient la localisation et l’accessibilité au détriment de la performance énergétique contrairement aux zones plus désertes où le bas-prix de l’immobilier rend la valeur énergétique plus importante. A Cergy-Pontoise par exemple, un logement 3 pièces BBC sera 12% plus cher qu’un logement 3 pièces standard alors qu’un logement en « BBC » dans le marché du 5ème arrondissement de Paris aura une plus-value verte quasi-inexistante, de l’ordre de 2%.

De manière générale, le gain est d’ordre de 5.5% en moyenne en construction neuve, et entre 5 et 30% pour la rénovation. En effet, l’obsolescence des bâtiments existants va être plus rapide que la montée en gamme des bâtiments neufs.

L’ADEME illustre cette étude par deux cas-type qui donne une meilleure idée de la potentialité de valorisation de son patrimoine grâce à des travaux énergétiques :

  • maison au gazPour un logement individuel construit en 1970 chauffé au gaz, les travaux de performance énergétique ont permis de réduire la consommation d’énergie de 73%. La valeur verte équivalent à la performance gagnée et à la décote financière évitée équivaut à 34% de la valeur du bien. Ce gain représente 92% du montant du travaux.
  • Travaux effectués : isolation des combles (20 cm),isolation des murs par l’extérieur, remplacement de la chaudière par une chaudière à condensation avec dispositif de programmation, remplacement des fenêtres, ventilation hygroréglable, robinets thermostatiques, chauffe-eau solaire.
  • baisse de la consommation d’énergie primaire de 317 kWhep/m²/an à 86 kWhep/m²/an, soit une diminution de 73 %.
  • immeuble au fuelPour un logement collectif ancien construit en 1970 chauffé au fuel, les travaux ont permis de dégager une valeur verte de l’ordre de 13% dont le gain représente plus de 1.5 fois le montant des travaux !
  • Travaux effectués : isolation des murs par l’extérieur, isolation du toit terrasse et des plafonds des caves, VMC collective hygroréglable, remplacement de la chaudière par une chaudière à condensation avec dispositif de programmation, robinets thermostatiques.
  • Baisse de la consommation d’énergie primaire de 285 kWhep/m²/an à 75 kWhep/m²/an, soit une diminution de 75%.

A noter également que le prêt à taux zéro peut couvrir la « valeur verte » de 30 à 120% selon l’énergie utilisée et la tension du marché.

Il est ainsi sérieusement judicieux de penser à rénover les habitats vétustes en zone rurale car la valorisation du patrimoine est non seulement élevée mais elle peut en plus être financée EN TOTALITE par des subventions publiques ! C’est une aubaine pour le propriétaire qui percevra une plus-value dès la revente de son bien et pour les locataires qui bénéficieront d’économies d’énergies et d’un confort de vie plus élevé.

Quels freins et perspectives ?

L’ADEME ne ménage pas les pouvoirs publics sur le déficit de communication et de sensibilisation des particuliers sur les enjeux de la performance énergétique. En effet, aujourd’hui, malgré le fait que 76% des sondés reconnaissent l’existence d’une valeur verte dans le futur, seulement 46% des ménages se disent favorables à l’achat d’un bien performant énergétiquement et les agences immobilières soutiennent que la « valeur verte » n’a de réel impact que sur (ou déjà sur !) 19% des transactions immobilières.

Label Reconnu Grenelle EnvironnementCerqual et l’ADEME recommandent ainsi de communiquer plus fortement, de fiabiliser des diagnostics de performance énergétique aujourd’hui encore trop inégaux et de pérenniser les dispositifs financiers dans le long-terme pour que le particulier puisse intégrer la valeur verte à son montage financier : crédit d’impôt développement durable, eco-prêt à taux zéro, contrat de performance énergétique, certificat d’économie d’énergie et la liste n’est pas exhaustive ! Ils encouragent également la formation des professionnels grâce à la labellisation « Reconnu Grenelle Environnement » des artisans et aux Règles de l’Art de l’Environnement pour s’assurer que ces travaux seront réalisés par des professionnels formés et atteindront les performance énergétiques souhaitées.

Si vous voulez dégager de la « valeur verte » de votre logement, n’hésitez donc pas à prendre contact avec votre bureau d’étude thermique qui saura vous aiguiller sur le retour sur investissement de vos travaux énergétiques grâce à son expertise dans la thermique du bâtiment, sa connaissance des matériaux de construction et des solutions techniques associées.

Valentin Martinez

Pourquoi il n’est pas suffisant de tenir compte uniquement du retour sur investissement « financier » pour décider de travaux de rénovation énergétique

Il est courant de dire que les Français n’engagent pas de rénovation énergétique de leur logement parce que cela est trop cher dans le contexte actuel. S’il est vrai que, selon les cas, l’amélioration de la performance énergétique peut engendrer un surcoût, ce n’est pas la seule variable qui doit être prise en compte dans la décision de rénover.

Les limites du retour sur investissement « financier »

Traditionnellement, on considère d’un côté les dépenses générées par les travaux et de l’autre les économies à long terme réalisées sur les charges (de chauffage notamment). On obtient alors un temps de retour sur investissement financier relativement long (souvent supérieur à 10 ans).

Toutefois, face à la hausse de la part du chauffage dans le budget des ménages, la précarité énergétique se généralise à un nombre toujours plus grand d’habitants. Il ne faut pas attendre d’être confronté à une telle situation pour investir dans des travaux d’économies d’énergie. Anticiper est d’autant plus essentiel que la hausse des coûts de l’énergie devrait s’accélérer.

Il faut aussi souligner que les soutiens financiers se sont multipliés (éco-prêt à taux zéro, crédit d’impôt, TVA réduite, aides de l’ANAH et de l’ADEME…) et contribuent à raccourcir le temps de retour.

Aujourd’hui, les particuliers qui engagent des travaux de rénovation énergétique le font non seulement en regardant le retour sur investissement financier mais surtout en s’intéressant à d’autres types de retours. Détaillons-les ci-dessous :

La qualité de vie, aspect essentiel

Quoi de plus important que de vivre agréablement dans une maison confortable ? Lorsqu’on vit dans un logement où il fait froid en hiver et trop chaud en été, la question du retour sur investissement « financier » devient secondaire. Le vieillissement du parc existant français contribue d’ailleurs à la dégradation des conditions de vie de nombreux ménages.

De plus, rénover son logement, c’est aussi prendre soin de la santé de toute la famille : les bâtiments anciens qui comportent certains matériaux (amiante, polystyrène, anciennes laines minérales…) peuvent émettre des particules plus ou moins toxiques. Le rénover peut en améliorer la qualité de l’air.

Valorisez le potentiel immobilier de votre bien

En plus de mieux vivre dans votre logement, la rénovation énergétique sera prise en compte dans la valeur immobilière de votre bien à la revente ou à la location. Selon l’ADEME, la « valeur verte » ainsi dégagée couvre pratiquement la totalité du coût de vos travaux, soit un gain de valeur de 5 à 30%. Effectivement, l’étiquette énergétique (DPE), désormais obligatoire à l’occasion d’une transaction, a contribué à sensibiliser les acquéreurs autant que les agences immobilières à l’intérêt d’acheter un logement performant énergétiquement. La règlementation se durcissant et les prix de l’énergie augmentant, investir dans une maison en avance sur son temps est évidemment plus prudent que de porter son choix sur une passoire énergétique.

Enfin, les plus-values réalisées sur les résidences principales faisant encore partie des rares plus-values non taxées, il est donc tout à fait intéressant de valoriser ce patrimoine en rénovant et en agrandissant sa résidence principale.

Réduire votre impact écologique

Même si ce n’est pas forcément ce qui compte en priorité, il faut rappeler qu’améliorer la performance énergétique de son logement contribue à émettre moins de gaz à effet de serre.

Au final, on s’aperçoit de l’étendue des éléments de « retours sur investissement » à considérer, qui vont bien au-delà du seul retour sur investissement « financier ». Toujours est-il que le budget est souvent une contrainte importante. C’est pourquoi il est important de vous assurer que vous faîtes les meilleurs choix d’investissements pour VOTRE projet compte tenus de vos contraintes et objectifs. Faîtes-vous aider pour cela par un bureau d’études thermiques indépendant, expert et accessible.

Faire une rénovation énergétique de son logement accroît sa valeur sur le marché de l’immobilier

Une étude conjointe de l’ADEME, du CSTB et du Cired a récemment dévoilé l’ampleur du gain de valeur immobilière que permet la rénovation énergétique. Les particuliers sont de plus en plus exigeants, la règlementation se durcit et même les agences immobilières y portent maintenant une attention toute particulière.

Des particuliers maintenant conscients de l’importance de la performance énergétique d’un logement

Aujourd’hui, déjà 19% des transactions immobilières sont mues par la volonté d’accéder à de meilleures performances énergétiques. Et 2/3 des Français considèrent la performance énergétique comme importante dans le choix du logement, ce qui indique une prise de conscience nouvelle des coûts pour l’environnement et pour nos portefeuilles d’une grande consommation d’énergie. La demande en logements économes en énergie est donc en constante augmentation.

Et la tendance va s’amplifier puisque 76% des interrogés perçoivent la notion de « valeur verte » d’un bien immobilier comme importante dans le futur, et près des deux tiers seront prêts à payer plus cher un logement à basse consommation.

Un marché immobilier qui prend en compte la valeur verte en s’adaptant

On observe en effet que les agents immobiliers prennent de plus en plus en compte les critères énergétiques dans le prix qu’ils attribuent, dans les démarches d’information des acheteurs et même dans leurs stratégies de communication. Dès aujourd’hui, les travaux de rénovation énergétique peuvent accroître, toujours selon l’étude de l’ADEME, de 5 à 30% la valeur du bien immobilier.

En guise d’exemple, l’étude de la rénovation d’une maison individuelle a mené à la conclusion que la « valeur verte » dégagée rembourse déjà la moitié des travaux, et qu’éviter la décote immobilière grâce à la rénovation porte ce gain à 92% du montant des travaux, soit 34% de la valeur du bien au départ. Autrement dit, l’augmentation relative de la valeur de votre logement sur le marché immobilier rembourse à la vente pratiquement la totalité de vos travaux de rénovation.

Le DPE et les labels sensibilisent l’acquéreur

Si le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’est pas fiable dans le fond, il reste un excellent outil de sensibilisation et donc levier de négociation de l’acquéreur. De même, les labels règlementaires (HPE, BBC etc.) permettent à un vendeur de justifier la performance énergétique d’un logement et donc de mieux le vendre.

Enfin, les multiples avantages fiscaux à la rénovation énergétique sont autant d’incitations pour les particuliers, qui ont l’opportunité d’améliorer leur confort et de réduire leurs consommations sans faire exploser leur budget. Des crédits d’impôts qui peuvent aller jusqu’à 50% peuvent être accordés pour l’acquisition d’installations économes en énergie. Les dispositifs de prêt à taux zéro (Eco-PTZ, PTZ+) permettent aussi aux particuliers de ne pas payer des intérêts et de différer le déboursement d’argent dans le temps, au fur et à mesure que les économies d’énergie se font.

Bien sûr, tout ceci n’est valable qu’à la condition que la valeur verte ait été effectivement créée à travers une rénovation optimale en ayant fait les meilleurs choix en fonction de votre projet et de votre habitat avant rénovation. Reste donc à savoir comment rénover sans se tromper, pour le maximum de confort en été comme en hiver, pour une maison économique et écologique à long terme, respectant les normes.

Pour que votre bien soit valorisé au maximum de son potentiel, vous pouvez demander conseil à un bureau d’études thermiques au service des particuliers qui vous aidera à faire les bons choix parmi les innombrables possibilités.

La réglementation sur la rénovation énergétique des logements est amenée à se durcir

En Europe, le secteur du bâtiment représente environ la moitié de la consommation énergétique totale et des rejets de dioxyde de carbone. Améliorer la performance énergétique de ce secteur figure donc  parmi les enjeux majeurs de la stratégie énergétique européenne qui vise à réduire la consommation énergétique de l’Europe de 20% d’ici 2020.

Le contexte actuel

En 2008, l’Union Européenne a fixé un objectif d’économie d’énergie de 20% d’ici 2020, dans le secteur du bâtiment. Chaque pays membre avait alors pour mission d’adopter les dispositifs nécessaires pour favoriser la rénovation énergétique des bâtiments. En France, les dispositions législatives ont avancé dans ce sens, avec notamment l’adoption des lois Grenelle 1 et 2 ainsi que la mise en place de différents dispositifs d’incitations financières.

Cependant, la Commission Européenne chargée d’évaluer les réalisations des pays membres en matière d’efficacité énergétique, a dévoilé au mois de juin dernier une étude qui montre que ces mesures sont insuffisantes. En effet, 3% de l’objectif d’économies d’énergie a été atteint en 2010. Sans la mise en place de nouvelles mesures, seulement 9% de l’objectif 2020 pourra être réalisé. Face à cette situation, de nouvelles mesures ont donc été adoptées.

Des évolutions possibles de la réglementation sur la rénovation énergétique

La Commission Européenne a récemment décidé de mettre en place une stratégie en deux temps pour inciter les pays membres à respecter leurs engagements énergétiques. La première étape qui se déroulera de 2012 à 2013 laisse les pays libre de choisir un moyen d’améliorer leurs résultats. Elle exige néanmoins l’adoption de quelques mesures comme l’établissement d’un plan d’économie, un secteur public qui montre l’exemple ou encore l’information des consommateurs.

A suite de cette première étape, l’Europe procédera à une nouvelle évaluation. Si aucun progrès significatif n’est constaté, la commission prendra des mesures plus contraignantes.

La rénovation énergétique au cœur de la présidentielle 2012

En France, ces nouvelles directives se traduiront par de fortes évolutions de la réglementation sur les prochaines années qui sera amenée à se durcir puisque la rénovation thermique figure aujourd’hui au centre des argumentaires politiques de la présidentielle 2012. En effet, de nombreux candidats se sont déjà exprimés sur le sujet (c’est le cas par exemple, de Dominique de Villepin, Philippe Poutou, Arnaud Montebourg et Eva Joly).

La qualité de l’air intérieur : une composante importante de l’habitat d’aujourd’hui et de demain

Nous passons une grande partie de notre vie dans des espaces clos, la qualité de l’air intérieur a donc une grande importance. Les résultats d’une étude menée par l’IFOP révèle qu’un français sur trois a déjà ressenti une gêne liée à la qualité de l’air intérieur.

Ce constat amène à s’interroger sur les conséquences de la qualité de l’air sur la santé dans l’habitat d’aujourd’hui et de demain.

La qualité de l’air intérieur : un sujet qui préoccupe les français

La qualité de l’air et plus particulièrement l’impact qu’elle peut avoir sur la santé préoccupe plus de 80% des français. Un sondage réalisé par l’IFOP montre que plus les individus sont âgés, plus ils sont inquiets à ce sujet : ils passent ainsi de 69% pour les 18 à 24 ans, à 81% pour les 35 à 49 ans, pour atteindre 83% pour les 50 à 64 ans.

Santé et qualité de l’air intérieur

De nombreuses études mettent en évidence le lien entre la santé et la qualité de l’air intérieur. L’observatoire de la qualité de l’air intérieur distingue notamment les effets liés à de courtes expositions à des concentrations élevées de polluants (irritations de la peau, problèmes respiratoires, nausées, …), des effets d’une exposition de longue durée à de faibles doses (pathologies respiratoires, neurologiques ou cardio-vasculaires).

D’après Denis Charpin, chef du service de Pneumologie de l’Hôpital nord de Marseille, ces problèmes de qualité de l’air intérieur et d’excès d’humidité notamment, concernent près de 50% des bâtiments ce qui fait de la qualité de l’air intérieur une question de santé publique. Un dossier de presse du FFTB affirme qu’un logement humide qui contient des moisissures augmente de 52% le risque de développer des maladies respiratoires.

La qualité de l’air dans l’habitat de demain

Aujourd’hui, un logement sur cinq en France est dépourvu de système de ventilation. La nouvelle règlementation thermique (RT 2012) fixe des exigences élevées en matière d’isolation et d’étanchéité à l’air qui oblige à  choisir un système de ventilation performant qui permettra d’évacuer correctement les composants allergiques qui polluent l’air intérieur et d’éviter l’humidité et la prolifération des moisissures.

La qualité de l’air intérieur est une composante essentielle de l’habitat, tant pour ceux d’aujourd’hui que pour ceux de demain. Elle joue un rôle important sur le confort et la santé des occupants d’un logement. Pensez donc à faire le nécessaire pour obtenir une bonne qualité d’air intérieur.