Extensions : Tout comprendre sur la RT 2012 pour les projets d’agrandissement – modalités d’application particulières

En juillet 2013, le ministère à publié une fiche d’application très attendue précisant les modalités de prise en compte de la RT 2012 dans le cas des parties nouvelles de bâtiments existants qu’il s’agisse d’une addition, surélévation ou superposition d’une construction neuve à un bâtiment existant plus communément appelées « extensions ».

Quels sont les projets concernés ? 

Par partie nouvelle de bâtiment existant, il faut comprendre toute surface de bâtiment dont le clos couvert est nouvellement construit. Par exemple :

  • Une partie de bâtiment construite créant de nouveaux locaux et accolé à un bâtiment existant ;
  • Un étage ajouté à un bâtiment existant ;
  • Un aménagement de combles existants d’une maison conduisant à devoir surélever le faîtage de la toiture d’au moins 1,80m.

Une partie de bâtiment rénovée qui ne serait pas une partie nouvelle est soumise à la règlementation des bâtiments existants. Par exemple :

  • L’aménagement de combles existants d’une maison sans modification de l’enveloppe du bâtiment ;
  • La création d’un plancher intermédiaire dans une enveloppe de bâtiment existant ;
  • L’aménagement d’un espace initialement à l’air libre (loggia, coursive, porche, préau, …), suite à des travaux conduisant à fermer cet espace ;
  • L’aménagement d’un local existant notamment dans le cas d’un changement de destination au sens du code de l’urbanisme.

Par ailleurs, les extensions dont la surface SHONRT est inférieure à 150 m² et à 30% de la SHONRT des locaux existants sont soumises à la RT2012 dite simplifiée et ne sont donc pas concernées par le présent article puisque ces projets doivent respecter les exigences de la RT existant élément par élément. Pour plus d’informations à ce sujet, n’hésitez pas à consulter notre article « Quelle attestation fournir pour les projets d’extension non soumis à la RT 2012 ?. »

 

Quelles exigences de moyens appliquer pour les extensions soumises à la RT2012?

Recours aux énergies renouvelables

L’exigence relative au recours à une source d’énergie renouvelable s’applique uniquement lorsque l’extension comprend une salle de bain ou une salle d’eau munie à minima d’une douche ou d’une baignoire.

Perméabilité à l’air

Pour les extensions, l’exigence de perméabilité à l’air du bâtiment s’applique lorsque la partie nouvelle du bâtiment communique avec la partie existante par une ouverture maximale de 110 cm X 220 cm, utilisée pour réaliser la mesure.

Dans le cas ou d’autres ouvertures permettent de communiquer entre la partie neuve et la partie existante, celles-ci doivent être munies de portes et être conditionnées pour ne pas contribuer à la perméabilité à l’air de l’extension.

Pour les extensions non soumises à cette exigence, la valeur à prendre en compte est celle de l’exigence réglementaire (0,6 m3/h.m² pour les maisons individuelles). Une valeur meilleure peut-être prise en compte si elle est justifiée par un test.

Ponts thermiques

Pour les extensions portant sur des surélévations de bâtiments existants, les exigences relatives aux ponts thermiques ne s’appliquent pas.

Surface de baies

Cette condition s’applique uniquement dans le cas où l’extension comprend une pièce de type séjour (extension ou agrandissement de l’existant). La surface habitable à considérer est celle de l’extension uniquement.

Mesure ou estimation des consommations

Cette exigence ne s’applique pas pour les extensions.

Malgré ces ajustements, la construction d’extensions soumises à la RT2012 reste plus contraignante qu’en neuf. Nous vous faisons part de notre retour d’expérience sur le sujet dans l’article : « Retour d’expérience sur les extensions en RT 2012 ».

 

Où trouver la fiche d’application du ministère ?

Toutes les fiches d’application précisant les modalités de prise en compte de la réglementation thermique sont disponibles en téléchargement libre ici!

 

Le bureau d’étude thermique Sénova peut vous accompagner dans votre projet d’agrandissement partout en France : n’hésitez pas à nous demander un devis !

Quelles aides financières à la rénovation énergétique en 2014 ?

Primes exceptionnelles de 1350 et de 3000 euros et simplification du Crédit d’Impôt Développement Durable (CIDD) et de l’eco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) sont au programme des aides financières à la rénovation énergétique de l’année 2014. La stratégie est claire : simplifier les dispositifs, recentrer sur les rénovations lourdes et flécher vers les classes moyennes et modestes.

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Quelles nouvelles aides à la rénovation énergétique ?

Les nouvelles aides fiscales annoncées par le gouvernement le 19 septembre 2013 dans le cadre du Plan de Rénovation Energétique et adoptées par la Loi de Finance 2014 le 19 décembre 2013 sont désormais connues. Sénova décrypte pour vous l’étendue des financements possibles pour vos projets de rénovation énergétique.

Le Crédit Développement Durable

CIDD-2014Le Crédit d’Impôt Développement Durable permet de déduire de ses impôts une partie du montant de ses travaux de performance énergétique.

Programmé dans la loi de finance 2014, il n’a pas encore fait l’objet d’un décret d’application. Nous pouvons néanmoins d’ores et déjà tracer les lignes de la simplification prévue pour le dispositif, considéré depuis sa création comme trop complexe et illisible. En réalité, le CIDD est revu à la baisse avec la substitution des dix taux applicables actuellement par deux taux de :

  • 15% pour un projet de rénovation
  • 25% pour un bouquet de travaux

Quelles conditions ?

  • Le particulier doit lancer au minimum deux “actions seules” de rénovation (non plus un comme en 2013) parmi les projets éligibles pour disposer du crédit d’impôt de 15%.
  • Les travaux peuvent être échelonnés sur deux ans.
  • Les travaux doivent être réalisés par une entreprise labellisée RGE (Reconnu Garant de l’Environnement)
  • L’éligibilité au taux de 15% est également conditionnée aux ménages ne dépassant pas un certain plafond de ressources : 24 043€ pour les ménages célibataires, 34 081€ pour les couples mariés ou pacsés, 38 502€ (+ 1 enfant), 42 923€ (+ 2 enfants), 51 765€ (+ 3 enfants). N’est pas prévu de plafonds pour les bouquet de travaux donnant droit à un crédit d’impôt de 25%)

Sur quels travaux ?

Les pouvoirs publics ont décidé de recentrer le dispositif sur les rénovations lourdes. Sont désormais éligibles les dépenses relatives aux réalisations suivantes :

  • travaux d’isolation thermique
  • installation de système de chauffage faisant appel à une source d’énergie renouvelable
  • installation de régulateur de chauffage
  • réalisation d’un diagnostic de performance énergétique

Sont désormais exclus les dépenses relatives au traitement des eaux de pluie, aux équipements de récupération et à l’installation de panneaux solaires photovoltaïques.

L’eco-prêt à taux zéro

eco-ptzL’eco-PTZ est un prêt que tout particulier peut demander de souscrire à sa banque pour financer des travaux de rénovation. Il donne droit à un prêt :

  • plafonné à 20 000 euros remboursable sans intérêt, sur 10 ans pour un ou deux travaux.
  • plafonné à 30 000 euros sur 15 ans pour un bouquet de travaux (« Performance énergétique globale »).

Quelles nouveautés ?

  • Il est, comme le CIDD, recentré sur les rénovations lourdes et prolongé jusqu’au 31 décembre 2015.
  • Comme pour le CIDD, les travaux doivent être réalisés par une entreprise « RGE – Reconnu Garant de l’Environnement »
  • La durée des travaux est portée de deux à trois ans pour les syndicats de copropriétaires.

A NOTER : les propriétaires bailleurs ne sont plus éligibles au CIDD et à l’Eco-PTZ. Ils peuvent néanmoins toujours bénéficier de la déduction des charges sur le revenu foncier.

Les subventions de l’ANAH (Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat)

ANAHL’ANAH, en charge de la lutte contre la précarité énergétique et l’habitat indigne peut financer jusqu’à 50 000 euros HT de travaux énergétiques et jusqu’à 50% du montant total de la rénovation.

Ces subventions s’adressent particulièrement aux propriétaires occupants « modestes » ou très « modestes ». Vous trouverez sur le lien suivant les différents de taux de subvention en fonction de la nature des travaux réalisés : Quels niveaux d’aides pour quels travaux – ANAH.

A noter que les aides à destination des propriétaires bailleurs ont été élargis notamment par le programme national « Habiter mieux ».

Deux primes exceptionnelles

Se sont ouvertes également le 19 septembre 2013 deux primes exceptionnelles financées par le Programme d’Investissement d’Avenir à destination des ménages qui remplissent les conditions suivantes :

  • entreprendre des rénovations lourdes facturées entre le 31 mai 2013 et le 31 décembre 2015
  • occuper le logement à titre de résidence principale
  • ne pas dépasser un certain plafond de ressources (voir ci-dessous)

La prime s’élève à 3000 euros pendant deux ans pour les plus modestes, et de 1350 euros pour les autres. Elle sera distribuée jusqu’à épuisement des fonds disponibles au plus tard jusqu’au 31 décembre 2015. Ci-dessous un descriptif de l’éligibilité au dispositif :

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Les certificats d’économies d’énergie :

Depuis la loi POPE (2005), les grands fournisseurs d’énergie et les entreprises de la grande distribution (voir la liste) ont obligation d’accompagner leurs clients à réaliser des économies d’énergie sous peine de devoir payer des pénalités. Les incitations se matérialisent par un « Certificat d’Economie d’Energie » remis par l’Etat aux entreprises dites « obligées ».

Le particulier peut donc bénéficier de « primes énergie » sous la forme de bons d’achat, de « chèques travaux » ou de prêts bonifiés pour la réalisation de travaux.

A titre d’exemple, le montant de la prime peut s’élever jusqu’à 500 euros pour l’achat d’une chaudière à condensation ou d’un système VMC double-flux. Le dispositif, peu connu des particuliers, est cumulable avec les autres aides financières de l’Etat.

Quelles conditions ?

  • Les travaux doivent être éligible au dispositif. Vous trouverez la liste sur le lien suivant : CEE – Ministère de l’Environnement
  • Les travaux doivent atteindre un certain niveau de performance énergétique
  • Renseignez-vous auprès de vos enseignes quotidiennes et de leur site internet !

Les aides des collectivités territoriales :

Les collectivités locales proposent elles aussi des aides diverses à la rénovation énergétique du parc existant qui peuvent compléter les dispositifs nationaux. Renseignez-vous auprès de votre « Point Rénovation Info Services » ou de vos collectivités.

Baisse de la TVA à 5,5% sur les travaux de performance énergétique :

Sans constituer une aide financière au même titre que celles citées ci-dessus, on peut néanmoins noter l’abaissement de la TVA de 10 à 5,5% sur tous les travaux éligibles au CIDD. Cela devrait de ce fait diminuer légèrement le coût de vos travaux de rénovation énergétique.

Vers qui se diriger ?

Il est désormais possible de contacter les nouvelles plateformes créées à destination du particulier à l’occasion de la campagne de sensibilisation :

  • Le Guichet Unique de la Rénovation Energétique : Il existe peut-être déjà dans votre région mais dans le cas contraire, ça ne saurait tarder. Après une
    expérimentation réussie à Lambesc, petite commune des Bouches-du-Rhône, les particuliers peuvent désormais s’adresser au « service public de la rénovation énergétique », l’interlocuteur unique qui réunit notamment les Espaces Info Energie de l’ADEME et les guichets de l’ANAH. Il suffit de vous rendre à ces nouveaux « Point Info Services Energie » pour qu’un « ambassadeur énergétique » prenne en charge votre dossier et vous conseille sur les démarches à suivre et les aides financières disponibles pour se lancer dans ses travaux

  • J'éco-rénove, j'économise

    Le site officiel de la grande campagne de sensibilisation à la rénovation thermique : « J’éco-rénove, j’économise »  donne des infos précieuses sur les gains d’économies d’énergies que vous pouvez réaliser et les nouveaux financements disponibles. Un numéro Azur a été créé pour vous diriger vers votre Point Energie le plus proche de chez vous : 0 810 240 140.

  • Votre bureau d’étude thermique spécialiste de la rénovation thermique des maisons. Il est indépendant, expert et possède une vision globale tant sur l’aspect technique que sur les aspects réglementaires et financiers et sera donc capable de vous conseiller les meilleures solutions pour votre maison selon votre projet.

Scénarios de subventionnement de travaux pour 2014

Le cumul des nouvelles aides peut devenir financièrement très intéressant pour un particulier qui s’informe bien. En effet, en plus des économies d’énergies qui peuvent rentabiliser en quelques années l’investissement, les subventions viennent directement prendre en charge parfois jusqu’à 80% des travaux entrepris !

Pascal et Véronique sont propriétaires occupants et gagnent 33 000 euros par an.

  • Travaux prévus : isolation de la toiture et des murs et installation d’une nouvelle chaudière à condensation.
  • Montant des subventions : 22 300 euros soit 80% du montant des travaux
  • Economies d’énergie : 54%

Adelaïde est propriétaire occupante et gagne 17500 euros par an.

  • Travaux prévus : isolation des combles, remplacement des fenêtre et installation d’une pompe à chaleur
  • Montant des subventions : 14 500 euros d’aides publiques directes soit 60% du montant des travaux + 1900 euros de l’eco-prêt à taux zéro (intérêts d’emprunt offerts)
  • Economies d’énergie : 77%

Philippe est propriétaire bailleur et gagne 28 000 euros par an.

  • Travaux prévus : installation d’une chaudière à condensation, pose de double-vitrage et isolation du plafond
  • Montant des subventions : 1600 euros d’aides publiques directes soit 10% du montant de travaux.

Les aides financières à la rénovation pour 2014 sont une réelle aubaine pour les particuliers qui se lancent dans des travaux de performance énergétique ! N’hésitez pas à contacter votre bureau d’étude thermique qui saura trouver les meilleures solutions techniques et financières adaptées à votre projet et votre budget pour améliorer votre confort et valoriser votre logement.

Raphaël Claustre : « Il faut remonter la réglementation thermique sur l’existant, aujourd’hui complètement obsolète, au niveau BBC-Rénovation  »

Raphaël Claustre, Directeur du CLER – Réseau pour la transition énergétique, nous livre sa vision d’un modèle énergétique plus propre, plus décentralisé et qui implique le citoyen. Il revient également sur sa participation au Débat National sur la Transition Energétique et son action pour la montée en force des Territoire à Energie Positive.

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Pouvez-vous nous dire quelques mots sur le CLER et son implication dans le débat national sur la transition énergétique ?

CLERLe CLER – Réseau pour la transition énergétique a été créé en 1984 – donc bientôt 30 ans ! – à l’initiative des associations locales qui essayaient de construire un nouveau modèle alternatif aux énergies fossiles et plus tard au nucléaire. On a accueilli ensuite les entreprises et collectivités territoriales dans une volonté d’unir toutes les forces impliquées dans la transition énergétique. On est aujourd’hui un réseau de plus de 200 adhérents avec trois tiers à peu près égaux d’associations locales, d’entreprises (PME/TPE principalement) et de collectivités locales, agences locales de l’énergie et organismes de formation. Nous avons développé un panel d’activités parallèle au réseau principal comme la lutte contre la précarité énergétique avec le réseau RAPPEL, l’accompagnement des Territoire à Energie Positive (TEPOS), le développement d’une revue mensuelle et la constitution du plus grand centre de documentation de France sur la transition énergétique.

Nous avons en outre une activité de lobby d’intérêt général sur l’énergie auprès des pouvoirs publics. Nous avons largement été associés au Grenelle de l’Environnement et au Débat National sur la Transition Energétique (DNTE). Nous avons participé à 7 des 8 groupes de travail du DNTE et co-piloté ceux sur la gouvernance de la transition et celui sur l’étude sur l’obligation de rénovation avec la FFB.

Vous avez co-dirigé avec la FFB le groupe de travail sur l’obligation de rénovation. Quelles propositions avez-vous finalement avancé ?

La question qui s’est posée a été la suivante : si on veut atteindre le facteur 4 d’ici 2050, il faudra rénover 25 des 28 millions de logements existants au niveau BBC. Cela nécessite d’aller sur un rythme de 700 à 800 000 rénovations par an avec un niveau de consommation d’énergie de 80 kWh/m2/an et de préférer une rénovation globale quand c’est possible ou par étape même si cela coûte un peu plus cher. Or, comment envisager l’évolution du parc existant avec un taux de renouvellement inférieur à 1% par an et des incitations à la rénovation pas assez conséquentes ?

Plusieurs solutions ont fait consensus entre le CLER et la FFB sur les modalités de l’obligation de rénovation possiblement applicable :

  • Il faut remonter la performance de la RT sur l’existant, qui est aujourd’hui complètement obsolète, à un niveau BBC sur tout projet de rénovation supérieur à 25% de la valeur du bien.

  • Il faut revoir les modalités de la distinction entre « RT globale » et « RT élément par élément ». On applique une RT globale seulement sur une rénovation de plus de 25% de la valeur du bien, avec une surface supérieure à 1000 m2 et pour les bâtiments après 1948. Il faut supprimer la restriction pour les bâtiments d’avant 1948 car ça n’a pas de sens et abaisser le seuil des 1000 m2 à 50 m2 comme nous l’impose la directive européenne sur la performance énergétique du bâtiment. Nous avions jusqu’à juillet 2013 pour nous mettre aux normes européennes.

  • Il faut grouper les travaux quand cela est possible, c’est-à-dire ne pas isoler avec10 cm lorsque 20 sont nécessaire pour éviter de « tuer le gisement ». L’intérêt est de mutualiser les coûts entre deux travaux de rénovation énergétique mais également avec les travaux d’entretien. Par exemple, la mairie de Paris impose aux propriétaires de faire un ravalement de façade tous les 10 ans. Elle pourrait obtenir un pouvoir de poice similaire pour intégrer la rénovation énergétique aux ravalements. L’idée c’est d’intégrer l’exigence énergétique dès lors qu’on rénove sa toiture, sa façade ou sa fenêtre pour optimiser le coût de la rénovation.

  • Nous sommes favorables à la constitution d’un « fond de prévoyance » obligatoire pour les copropriétés. C’était pourtant prévu dans la loi ALUR de cette année mais le Conseil d’Etat a émis un avis défavorable au nom de la liberté individuelle (article 4 de la Constitution). On attend l’arbitrage du gouvernement.

Le rapport qui a réuni plus de 1000 pages de contribution initialement prévu à la mi-juin sortira en septembre prochain. Nous avons préféré attendre la fin du Débat National sur la Transition Energétique pour se focaliser aujourd’hui sur les grands principes et proposer plus tard des mesures plus précises.

Avez-vous pu intégrer toutes vos revendications ?

Raphaël ClaustrePas totalement, j’ai le regret de ne pas avoir pu convaincre la FFB sur la nécessité d’interdire progressivement les logements insalubres et les plus énergivores en commençant par les passoires énergétiques. Aujourd’hui, avec la jurisprudence actuelle, si un logement n’a pas de point de chauffage mais dispose d’une prise sur laquelle on peut brancher un convecteur électrique, sa location est légale ! Selon nous, ce type de logement relève du taudis!

L’idée est d’aller vers l’interdiction progressive des logements insalubres en interdisant dès 2018 la mise en location de logement de classe G et en remontant le très progressivement le niveau d’exigence jusqu’en 2050 pour que les acteurs aient le temps d’anticiper. Il y a un gisement énorme de réduction de la facture énergétique et de hausse du confort de l’habitant.

J’avoue être agacé par les réflexions des détracteurs qui pensent que cela va affecter le marché de l’immobilier car cela sous-entend d’une certaine manière que pour eux le taudis et la précarité énergétique sont des solutions à la crise du logement. Avec leur logique, on pourrait retirer l’obligation d’accès à l’eau potable des critères de salubrité et de décence pour créer du logement !

Le problème est que la valorisation du patrimoine résultant de la rénovation est beaucoup moins pertinente en centre-ville car ils trouvent toujours acquéreur quelque soit l’état énergétique et sanitaire du logement ! La « valeur verte » du logement prend moins de sens en zone tendue. De plus, l’autre obstacle est que le bénéfice en termes de facture énergétique et de hausse du confort n’est pas récupéré directement par celui qui investit mais par le locataire. Le propriétaire est donc beaucoup moins sensibilisé à la nécessité de rénovation dans les passoires énergétiques dans lequel il n’habite pas !

Nous réfléchissons par ailleurs à l’opportunité d’obligation de travaux lors de la mutation (liée à une vente ou à un héritage). C’est intéressant car c’est une étape pendant laquelle logement est vide un certain temps, possiblement soumis à certains travaux et qui donne lieu à un montage financier dans lequel on pourrait intégrer l’investissement de la rénovation énergétique. J’ai le sentiment que c’est encore un peu tôt mais c’est un bon levier à ne pas négliger.

Comment expliquez-vous le refus des fédérations du bâtiment à cette obligation alors qu’elle pourrait profiter directement de cette nouvelle demande de rénovation dans la construction ?

Il y a sans doute une certaine déception vis-à-vis des promesses qui leurs ont été faites lors du Grenelle de l’environnement, qui sont loin d’avoir été tenues. Il en résulte une certaine frilosité sur le marché de la rénovation énergétique.

Il y a aussi la crainte de l’effet d’éviction : si par obligation règlementaire, certains travaux deviennent obligatoire, alors certains secteurs pourraient en pâtir. C’est regrettable car, globalement le monde du bâtiment serait très largement gagnant, même s’il est effectivement possible qu’il y ait en partie un transfert de certains travaux vers la rénovation énergétique.

Il y a une part des travaux énergétiques qui vont s’ajouter aux travaux de rénovation d’entretien initialement prévus et d’autres qui vont s’y substituer. Si j’investis 25 000 euros de rénovation énergétique, il y a des chances que je remette à plus tard la rénovation de la salle de bain… Mais je veux croire que les fédérations finiront par mettre en avant l’opportunité que cela représente pour les eco-artisans et entreprises « RGE ».

Vous animez les Territoires à Energie Positive (TEPOS). De quoi il s’agit-il ?

TEPOSLes Territoires à Energie Positive sont des collectivités territoriales en territoires ruraux, souvent des communautés de communes qui ont pour ambition de devenir plus autonome énergétiquement. Les territoires en question ont une visée politique en se réappropriant l’idée de la transition énergétique et un rôle opérationnel.

Il en résulte beaucoup d’innovation économique et social, des nouveaux modèle de production d’énergie au niveau local mobilisant des financements publics innovants, privés et l’épargne citoyenne. Mais il s’agit aussi de construire de nouvelles solidarités entre territoires ruraux à énergie positive et territoires urbains pour qui le 100% renouvelable est encore aujourd’hui utopique. On a pris exemple sur le modèle des collectivités allemandes dont 1/3 aujourd’hui appliquent ce modèle.

Quels retours d’expérience ?

Les retours sont pour l’instant très positifs. Une nouvelle politique énergétique locale est en marche avec comme corollaire une autonomie partielle, le développement des énergies renouvelables et la création de nouveaux emplois non-délocalisables. Nous ressentons une implication citoyenne énorme. Beaucoup d’élus locaux des régions en mouvement vont visiter les nouvelles installations et les rencontres nationales Tepos attirent aujourd’hui 500 participants. Les prochaines rencontres nationales Tepos auront d’ailleurs lieu en septembre 2014 à Mimizan.

Quant aux difficultés rencontrées, elles sont souvent du même ordre : la difficulté de massifier et d’agréger une démarche environnementale décentralisée dans un cadre administratif très centralisé et plutôt contraignant. Par exemple, l’idée pionnière de centrale de méthanisation dans la commune du Mené semble relever du bon sens : elle permet de recycler les déchets organiques pour en faire des engrais naturels et d’extraire le biogaz pour produire de la chaleur et de l’électricité. La mise en oeuvre reste très complexe et lourde à porter.

En fait, un des freins majeurs à l’intégration des énergies renouvelables dans le réseau est la structure monolithique et centralisée des fournisseurs historiques. Leur échelle d’action s’accommode mal avec les expérimentations locales. Du coup, il est difficile de construire l’ ingénierie et les compétences techniques qui permettent de mutualiser ces deux visions. La réappropriation locales des question d’énergie en outre l’une des conditions essentielles de la mobilisation du citoyen aux enjeux de la transition énergétique. Les Tepos parviennent a mobiliser autour d’un projet de territoire, des emplois locaux, de nouvelles solidarités autour de l’énergie, de l’épargne citoyenne, le développement de la démocratie participative,…

Les Tepos préfigurent l’avènement du bâtiment 2020 qui devra prendre en compte l’énergie grise et son environnement. Il faut aller vers des eco-quartiers à énergie positive, une densification des centre-bourgs pour développer un réseau de transport collectif inter-urbain et éviter l’étalement urbain qui promeut l’usage du véhicule individuel.

Quel rôle auront selon vous à jouer les bureaux d’étude thermique dans la transition énergétique ?

Ils auront un rôle d’accompagnement très important sur les enjeux de la thermique du bâtiment, des nouveaux matériaux… Ils doivent expérimenter, simuler des techniques nouvelles pour changer de modèle énergétique. L’une des idées forces de la transition est de substituer notre consommation d’énergie fossile par de l’intelligence et de l’ingénierie énergétique.

C’est pourquoi il va falloir imaginer dans un processus de démocratisation du bâtiment écologique des « Solutions techniques de référence » qui permettent d’optimiser le niveau de performance des bâtiments à une échelle industrielle et de rendre la rénovation énergétique accessible à tous.

Si vous avez un ami qui veut rénover sa maison quel conseil lui donneriez-vous ?

Je lui dirais de contacter directement son Conseiller Info-Energie et de bien se faire accompagner tout au long du projet. Je lui dirais également de penser dans le long-terme, de façon globale pour ne pas regretter dans 10 ou 20 ans ses choix de rénovation.

Propos recueillis par Valentin Martinez

Le ministre de la Ville et le PDG d’Air France en visite chez Sénova !

François Lamy, ministre délégué auprès de la ministre de l’Egalité des territoires et du logement, en charge de la Ville et Frédéric Gagey, PDG d’Air France sont venus encourager toute l’équipe de Sénova IDF dans sa mission en faveur de la ville durable et de la transition énergétique des bâtiments !

Quelles photos de cet évenement :

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« La « valeur verte » immobilière peut atteindre jusqu’à 34% du prix de certains logements »

Améliorer la qualité environnementale de votre patrimoine suite à des travaux de performance énergétique peut élever sa valeur financière : mais à quel degré ? Retour sur la notion de « valeur verte » et sa prise en compte par le marché immobilier français, de plus en plus pertinente aux regards de l’augmentation inéluctable du prix de l’énergie.

la valeur verte dans le logement

Qu’est-ce que la « valeur verte » ?

La notion de « valeur verte » du logement a fait son apparition dans les années 1990 de concert avec les premières certifications de logement pour leur qualité environnementale. On connaît mieux ces démarches sous le nom de bâtiments « HQE » ou « BBC » en France, PassivHaus en Allemagne ou encore LEEDS aux Etats-Unis. La pluralité des expériences en fait une notion floue que nous allons tenter de définir.

La « valeur verte » selon la terminologie de l’ADEME représente « la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale ». Elle équivaut aux gains d’économie d’énergie et à l’augmentation du confort, de l’accessibilité et de la durabilité du logement.

Quels sont les conditions de l’émergence de la valeur verte ?

  • La sensibilisation des particuliers aux enjeux de la performance énergétique
  • La fiabilisation et l’harmonisation des diagnostic de performance énergétique et référentiels réglementaires qui apportent une information lisible et transparente aux acteurs du marché
  • La  pérennité des dispositifs financiers comme l’eco-prêt à taux zéro ou le tiers-investissement qui rendent plus lisible les retours d’investissement possibles sur la performance énergétique

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Or, on comprend que la « valeur verte » est très difficile à évaluer aux regards de l’aspect qualitatif de ses avantages et de la pluralité des variables qui l’influencent. Les promoteurs immobiliers et les ménages ont encore du mal à s’y retrouver parmi tous les référentiels et à anticiper des incitations financières qui bougent tout le temps. A noter aussi que la valeur verte a logiquement tendance à diminuer à mesure que la norme se généralise dans un horizon à très long-terme. D’où l’intérêt d’anticiper les réglementations thermiques pour profiter de la plus-value conjoncturelle que permet l’investissement dans la performance énergétique avant que toutes les maisons deviennent « BBC » ou « BEPOS » !

La valeur verte en France : entre 2 et 34% de valorisation du patrimoine

Les deux études les plus abouties sur la question, publiées respectivement par l’ADEME (Analyse préliminaire de la valeur verte sur les logements, septembre 2011) et l’organisme certificateur Cerqual (Etude économique sur la valeur verte de l’immobilier de logements, décembre 2011), font état sans surprise de résultats très variables. En compilant la majorité des études internationales, ils en concluent que la part de « valeur verte » compte pour entre 2 et 7% du prix en moyenne dans le monde : 2.5% aux Pays-Bas, 4 à 6% en Allemagne, 5% aux Etats-Unis, 3.5 et 7% en Suisse respectivement pour les logements collectifs et individuels.

L’ADEME s’est appuyée sur trois outils pour évaluer la valeur verte française : la comparaison internationale en transposant les études faites à l’étranger au cas français, une analyse micro-économique qui analyse la rentabilité de l’investissement dans la performance énergétique et une analyse sociologique basée sur des sondages d’opinions.

Elle en conclue que, sur un horizon de 35 ans environ, la « valeur verte » en France oscille entre 2 et 30% selon :

  • L’énergie de chauffage utilisée : A gains d’économie d’énergie et coût de renouvellement égaux, une chaudière à bois granulé ou une chaudière à gaz permettent de gagner respectivement plus de 53% ou 31% de « valeur verte » par rapport à une chaudière électrique.
  • La tension du marché : en zone tendue, les acquéreurs privilégient la localisation et l’accessibilité au détriment de la performance énergétique contrairement aux zones plus désertes où le bas-prix de l’immobilier rend la valeur énergétique plus importante. A Cergy-Pontoise par exemple, un logement 3 pièces BBC sera 12% plus cher qu’un logement 3 pièces standard alors qu’un logement en « BBC » dans le marché du 5ème arrondissement de Paris aura une plus-value verte quasi-inexistante, de l’ordre de 2%.

De manière générale, le gain est d’ordre de 5.5% en moyenne en construction neuve, et entre 5 et 30% pour la rénovation. En effet, l’obsolescence des bâtiments existants va être plus rapide que la montée en gamme des bâtiments neufs.

L’ADEME illustre cette étude par deux cas-type qui donne une meilleure idée de la potentialité de valorisation de son patrimoine grâce à des travaux énergétiques :

  • maison au gazPour un logement individuel construit en 1970 chauffé au gaz, les travaux de performance énergétique ont permis de réduire la consommation d’énergie de 73%. La valeur verte équivalent à la performance gagnée et à la décote financière évitée équivaut à 34% de la valeur du bien. Ce gain représente 92% du montant du travaux.
  • Travaux effectués : isolation des combles (20 cm),isolation des murs par l’extérieur, remplacement de la chaudière par une chaudière à condensation avec dispositif de programmation, remplacement des fenêtres, ventilation hygroréglable, robinets thermostatiques, chauffe-eau solaire.
  • baisse de la consommation d’énergie primaire de 317 kWhep/m²/an à 86 kWhep/m²/an, soit une diminution de 73 %.
  • immeuble au fuelPour un logement collectif ancien construit en 1970 chauffé au fuel, les travaux ont permis de dégager une valeur verte de l’ordre de 13% dont le gain représente plus de 1.5 fois le montant des travaux !
  • Travaux effectués : isolation des murs par l’extérieur, isolation du toit terrasse et des plafonds des caves, VMC collective hygroréglable, remplacement de la chaudière par une chaudière à condensation avec dispositif de programmation, robinets thermostatiques.
  • Baisse de la consommation d’énergie primaire de 285 kWhep/m²/an à 75 kWhep/m²/an, soit une diminution de 75%.

A noter également que le prêt à taux zéro peut couvrir la « valeur verte » de 30 à 120% selon l’énergie utilisée et la tension du marché.

Il est ainsi sérieusement judicieux de penser à rénover les habitats vétustes en zone rurale car la valorisation du patrimoine est non seulement élevée mais elle peut en plus être financée EN TOTALITE par des subventions publiques ! C’est une aubaine pour le propriétaire qui percevra une plus-value dès la revente de son bien et pour les locataires qui bénéficieront d’économies d’énergies et d’un confort de vie plus élevé.

Quels freins et perspectives ?

L’ADEME ne ménage pas les pouvoirs publics sur le déficit de communication et de sensibilisation des particuliers sur les enjeux de la performance énergétique. En effet, aujourd’hui, malgré le fait que 76% des sondés reconnaissent l’existence d’une valeur verte dans le futur, seulement 46% des ménages se disent favorables à l’achat d’un bien performant énergétiquement et les agences immobilières soutiennent que la « valeur verte » n’a de réel impact que sur (ou déjà sur !) 19% des transactions immobilières.

Label Reconnu Grenelle EnvironnementCerqual et l’ADEME recommandent ainsi de communiquer plus fortement, de fiabiliser des diagnostics de performance énergétique aujourd’hui encore trop inégaux et de pérenniser les dispositifs financiers dans le long-terme pour que le particulier puisse intégrer la valeur verte à son montage financier : crédit d’impôt développement durable, eco-prêt à taux zéro, contrat de performance énergétique, certificat d’économie d’énergie et la liste n’est pas exhaustive ! Ils encouragent également la formation des professionnels grâce à la labellisation « Reconnu Grenelle Environnement » des artisans et aux Règles de l’Art de l’Environnement pour s’assurer que ces travaux seront réalisés par des professionnels formés et atteindront les performance énergétiques souhaitées.

Si vous voulez dégager de la « valeur verte » de votre logement, n’hésitez donc pas à prendre contact avec votre bureau d’étude thermique qui saura vous aiguiller sur le retour sur investissement de vos travaux énergétiques grâce à son expertise dans la thermique du bâtiment, sa connaissance des matériaux de construction et des solutions techniques associées.

Valentin Martinez