Faire une rénovation énergétique de son logement accroît sa valeur sur le marché de l’immobilier

Une étude conjointe de l’ADEME, du CSTB et du Cired a récemment dévoilé l’ampleur du gain de valeur immobilière que permet la rénovation énergétique. Les particuliers sont de plus en plus exigeants, la règlementation se durcit et même les agences immobilières y portent maintenant une attention toute particulière.

Des particuliers maintenant conscients de l’importance de la performance énergétique d’un logement

Aujourd’hui, déjà 19% des transactions immobilières sont mues par la volonté d’accéder à de meilleures performances énergétiques. Et 2/3 des Français considèrent la performance énergétique comme importante dans le choix du logement, ce qui indique une prise de conscience nouvelle des coûts pour l’environnement et pour nos portefeuilles d’une grande consommation d’énergie. La demande en logements économes en énergie est donc en constante augmentation.

Et la tendance va s’amplifier puisque 76% des interrogés perçoivent la notion de « valeur verte » d’un bien immobilier comme importante dans le futur, et près des deux tiers seront prêts à payer plus cher un logement à basse consommation.

Un marché immobilier qui prend en compte la valeur verte en s’adaptant

On observe en effet que les agents immobiliers prennent de plus en plus en compte les critères énergétiques dans le prix qu’ils attribuent, dans les démarches d’information des acheteurs et même dans leurs stratégies de communication. Dès aujourd’hui, les travaux de rénovation énergétique peuvent accroître, toujours selon l’étude de l’ADEME, de 5 à 30% la valeur du bien immobilier.

En guise d’exemple, l’étude de la rénovation d’une maison individuelle a mené à la conclusion que la « valeur verte » dégagée rembourse déjà la moitié des travaux, et qu’éviter la décote immobilière grâce à la rénovation porte ce gain à 92% du montant des travaux, soit 34% de la valeur du bien au départ. Autrement dit, l’augmentation relative de la valeur de votre logement sur le marché immobilier rembourse à la vente pratiquement la totalité de vos travaux de rénovation.

Le DPE et les labels sensibilisent l’acquéreur

Si le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’est pas fiable dans le fond, il reste un excellent outil de sensibilisation et donc levier de négociation de l’acquéreur. De même, les labels règlementaires (HPE, BBC etc.) permettent à un vendeur de justifier la performance énergétique d’un logement et donc de mieux le vendre.

Enfin, les multiples avantages fiscaux à la rénovation énergétique sont autant d’incitations pour les particuliers, qui ont l’opportunité d’améliorer leur confort et de réduire leurs consommations sans faire exploser leur budget. Des crédits d’impôts qui peuvent aller jusqu’à 50% peuvent être accordés pour l’acquisition d’installations économes en énergie. Les dispositifs de prêt à taux zéro (Eco-PTZ, PTZ+) permettent aussi aux particuliers de ne pas payer des intérêts et de différer le déboursement d’argent dans le temps, au fur et à mesure que les économies d’énergie se font.

Bien sûr, tout ceci n’est valable qu’à la condition que la valeur verte ait été effectivement créée à travers une rénovation optimale en ayant fait les meilleurs choix en fonction de votre projet et de votre habitat avant rénovation. Reste donc à savoir comment rénover sans se tromper, pour le maximum de confort en été comme en hiver, pour une maison économique et écologique à long terme, respectant les normes.

Pour que votre bien soit valorisé au maximum de son potentiel, vous pouvez demander conseil à un bureau d’études thermiques au service des particuliers qui vous aidera à faire les bons choix parmi les innombrables possibilités.

Quelle est la différence entre un label (BBC, etc.), une Norme et la réglementation ?

Labels, normes, réglementation, bon nombre de dispositions réglementaires régissent dorénavant le secteur de la construction et du bâtiment. Il devient alors difficile de s’y retrouver. Pour clarifier un peu les choses, voici un petit topo sur la différence entre un label, une norme, et la réglementation.

Comprendre ce qu’est un label

Un label définit un niveau de qualité de construction supérieure à celle définie par la règlementation en vigueur. Il fixe un ensemble de caractéristiques, et permet d’attester de la qualité d’une construction. Il est souvent accompagné d’un cahier des charges, qui décrit les niveaux de performance à atteindre.

Le label peut être obtenu sur demande de certification auprès d’un organisme certificateur. Il appartient alors à ce dernier d’effectuer les contrôles nécessaires pour affirmer que le bâtiment possède les caractéristiques requises ou non.

Il existe aujourd’hui de nombreux labels de construction. Certains sont officiels (c’est-à-dire définis par l’Etat dans la réglementation), par exemple les labels BBC, HQE, et THPE ; Ils sont délivrés par des organismes accrédités par le COFRAC (Comité Français d’accréditation). D’autres sont créés et animés par groupements privés : Il s’agit par exemple des labels maison passive, Minergie etc.

Qu’est-ce qu’une norme ?

Une norme quant à elle est un ensemble de références, à application volontaire. Elle propose des solutions techniques et des méthodes commerciales, qui permettent de simplifier les relations contractuelles. Elles concernent essentiellement les produits, les biens et les services ; et, sont élaborées par un organisme reconnu (AFNOR pour la France), mais doivent être acceptées par tous. Le domaine de la construction compte notamment des normes en matière thermique, acoustique, électrique, etc.

Il existe trois catégories de normes : la norme française homologuée, la norme expérimentale, et le guide d’application. Ce dernier comprend des recommandations pour faciliter l’application d’une norme. La norme expérimentale définit une norme en phase d’expérimentation et de mise à l’épreuve. Enfin, la norme française homologuée est déjà reconnue pour son contenu et sa valeur technique. Elle n’attend plus qu’une officialisation des pouvoirs publics pour avoir un caractère obligatoire.

La réglementation

La règlementation entre dans le cadre de la législation. C’est un texte de loi (Arrêté ou Décret) émanant d’une autorité administrative (Etat ou collectivité), et dont l’application est obligatoire. La règlementation thermique en est un exemple. La règlementation définit les caractéristiques obligatoires et les exigences qu’une construction doit respecter.

En clair, les normes, les labels et la réglementation comprennent tous les trois des références en matière de qualité. Ils se distinguent uniquement dans l’impératif de leur mise en œuvre : les normes et les labels étant d’application volontaire, contrairement à la réglementation qui a un caractère obligatoire. Dans tous les cas, construire dans les normes et labelliser son logement peut être intéressant. En effet, cela peut ouvrir droit à des avantages fiscaux, financier ou en cas de revente.

Vous avez un projet de construction ou de rénovation ? Vous souhaitez être sûr de respecter la réglementation ou aller plus loin en visant un label ? Vous pouvez faire appel pour cela à un bureau d’études expert et indépendant qui saura vous accompagner dans votre projet.

Tout comprendre sur le nouveau bonus de COS

Le COS (Coefficient d’occupation du sol) définit la surface constructible sur une parcelle de terrain. En 2007, un arrêté a instauré la possibilité d’étendre cette surface, grâce au « bonus de COS ». Il s’agit d’une autorisation de dépassement de la densité d’occupation du sol que le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale) octroie aux constructions dites « vertes ».

Généralités sur le bonus de COS

Pour mémoire, le bonus de COS permettait à ses débuts de construire 20% en plus par rapport aux règles relatives au gabarit et à la densité d’occupation d’une parcelle de terrain. Il s’adresse à la fois aux constructions neuves, et aux extensions de constructions existantes, sous réserve de respecter des critères de performances énergétiques, ou d’utiliser des équipements de production d’énergie renouvelable ou de récupération performants.

Son taux a été ensuite relevé de 10% par le Grenelle 2, le ramenant à 30%, pour toutes les constructions dites vertes, à l’exception de celles situées dans les zones protégées (zones de protection du patrimoine architectural, secteurs sauvegardés, périmètre de protection d’immeuble ou de patrimoine inscrit dans la liste des monuments historiques, et tout autre site classé) qui n’avaient plus droit au bonus de COS.

Récemment, ce bonus de COS a connu une nouvelle modification. La loi du 05 janvier 2011, portant diverses propositions d’adaptation de la législation au droit de l’Union européenne a modifié les dispositions le concernant. Ainsi, les zones protégées peuvent désormais bénéficier d’un dépassement du COS de 20%.

Comment bénéficier du bonus de COS ?

Aucune modification n’a toutefois été apportée quant aux conditions et démarches d’octroi du bonus de COS. Pour en bénéficier, le maître d’ouvrage doit en faire la requête dans son dossier de demande de permis de construire. Il doit alors fournir quelques papiers supplémentaires, dont :

ou

  • une attestation témoignant que les équipements de production d’énergie renouvelable sont conformes aux conditions règlementaires du code de la construction et de l’habitation, pour les constructions déjà existantes.

Après étude du dossier, le permis de construire, assorti de bonus  de COS, pourra être accordé. A la fin des travaux, un organisme accrédité s’occupe de contrôler leur conformité au projet validé. Enfin, si tout correspond, une attestation de non contestation de la conformité au permis sera délivrée par le service de l’application du droit des sols.

NOTE : il est important de noter que chaque commune est libre d’appliquer le bonus de COS dans sa commune, et les conditions peuvent varier d’une commune à une autre. De ce fait, il est important de vous renseigner auprès du service de l’urbanisme de votre mairie pour vérifier l’applicabilité du bonus de COS et les conditions d’octroi.

>Faîtes-vous aider pour obtenir votre Bonus de COS.

Les constructions à basse consommation (BBC) sont de plus en plus nombreuses ! Faisons le bilan

Une construction est dite à basse consommation quand sa consommation en énergie primaire (électricité, gaz, fioul), pour le chauffage, la climatisation, la ventilation, l’éclairage, et la production d’eau chaude sanitaire se situe entre 40 et 75 Kwh/m2/an. Cette norme de construction fait l’objet d’un label dénommé BBC (Bâtiment Basse Consommation), dont l’objectif est d’atteindre une consommation en énergie primaire inférieure à 50Kwh/m2/an (modulé selon la zone géographique). Actuellement, ce type de construction commence à être de plus en plus répandu. Pour le constater, faisons le bilan.

Des constructions BBC en croissance exponentielle

Des centaines de constructions se sont déjà vu octroyer le label BBC. Par exemple, au mois de mai, le bilan des labellisations dénombrait plus de 1858 logements BBC, composé de 266 maisons individuelles, 24 opérations de maisons individuelles groupées, 43 opérations de logements collectifs, et 4 bâtiments du secteur tertiaire d’une surface totale de 28590 m2. Par ailleurs, le nombre de demandes de labellisation en cours était tout aussi important : 1630 maisons individuelles, 51 opérations de maisons individuelles groupées, 93 opérations de logements collectifs, et 21 projets du secteur tertiaire, soit 21478 logements en attente du label BBC. Depuis, ce chiffre n’a cessé d’augmenter : au mois d’octobre, 209 demandes de labellisation pour des bâtiments du secteur tertiaire et près de 45 000 logements supplémentaires ont été enregistrées.

Evolution et tendance des demandes de labellisations BBC-Effinergie dans le neuf en nombre de logements

Par ailleurs, dans le parc de logement ancien, l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments devient de plus en plus courante. Ces dernières années, les travaux de rénovation énergétique et ceux de maîtrise de l’énergie ont également beaucoup augmenté. Cela résulte essentiellement des avantages fiscaux octroyés dans le cadre des dispositifs de crédit d’impôt pour le développement durable. Ainsi, entre 2005 et 2008, une résidence sur sept, soit 4,2 millions de résidences principales, ont été modernisées, dont 83% étaient des logements individuels. Parmi eux, un sur dix a fait l’objet de travaux de maîtrise de la consommation énergétique, et un sur vingt s’est équipé d’une source d’énergie renouvelable.

Toutes ces statistiques démontrent la rapide avancée du parc de logement français vers une généralisation des constructions à basse consommation.

A part quelques irréductibles, les professionnels sont volontaires mais encore en retard

Face à cette situation, les professionnels du bâtiment tardent à s’adapter à cette nouvelle demande du marché. Un sondage mené par Ipsos pour le compte de CER France et réalisé auprès d’un échantillon national de 500 artisans du bâtiment, affirme qu’encore 28% de ces derniers sont réticents à l’éco-construction, et souhaitent attendre « le plus longtemps possible » avant de s’y lancer.

Les architectes, quant à eux, commencent à se former à la construction BBC mais sont encore trop peu nombreux à savoir répondre à cette nouvelle demande des maîtres d’ouvrages particuliers qui souhaitent logiquement une maison basse consommation en préparant la future réglementation RT 2012.

L’avenir des constructions à basse consommation

Avec la publication au 27 octobre dernier des premiers textes sur la RT 2012, les constructions à basse consommation vont bientôt devenir un impératif pour toutes les nouvelles constructions. En effet, cette nouvelle règlementation thermique exige une consommation d’énergie primaire maximale de 50 Kwh/m2/an en moyenne. Par ailleurs, elle comprend d’autres exigences de résultat telles qu’un seuil d’efficacité énergétique minimale et une température d’intérieur maximale en été. Elle comprend aussi des exigences de moyens qui imposent, par exemple, aux maisons individuelles de s’équiper en source d’énergie renouvelable. Toutes ces exigences permettent de garantir le développement et la généralisation des constructions à basse consommation. Les professionnels du bâtiment n’ont plus de choix : il faut progresser !

Si vous souhaitez vous faire aider pour concevoir une habitation dans le but d’atteindre un niveau de performance énergétique équivalent au label BBC Effinergie, vous pouvez faire appel à un bureau d’études thermiques indépendant qui saura compléter l’expertise de votre architecte/constructeur. Au delà de l’intérêt intrinsèque que représente un logement BBC (confort, économie), il est en effet important d’anticiper la prochaine réglementation thermique pour ne pas avoir ensuite un bâtiment « déjà obsolète » dès sa livraison.

Tout comprendre sur la loi Scellier BBC (Scellier Bâtiment Basse Consommation)

Le principe

La loi Scellier classique permet une réduction d’impôt pour les personnes investissant dans des logements neufs, en VEFA (état futur d’achèvement) ou réhabilités, et destinés à être loués. La loi Scellier BBC, qui a vu le jour en 2009, repose sur le même principe et a pour but d’inciter les contribuables français à investir dans des logements écologiques, puisque les biens immobiliers en questions devront répondre aux normes BBC.

Quel est le taux de la réduction d’impôt ?

Investir dans du BBC permet de bénéficier d’une majoration de 10% pour les années 2011 et 2012, par rapport aux défiscalisations de la loi classique. En effet, quelqu’un qui investit dans un logement en 2010 pourra bénéficier d’un taux de 25% (identique à celui de la loi classique), en 2011 d’un taux de 25 % (au lieu de 15%) et en 2012 d’un taux de 20% (au lieu de 10%).

Attention, l’investissement à partir duquel est calculée la réduction d’impôt est toujours plafonnée à 300 000€.

A qui s’adresse t-elle ?

Cette loi s’adresse à tous les contribuables français quelque soit leur niveau d’imposition à partir du moment où ils sont domiciliés en France et où ils investissent dans du locatif.

Attention toutefois : pour les personnes résidant dans la zone C (Bordeaux, Créteil, Paris, Versailles) il faut une dérogation pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux.

Exemples

Investissement de 108 000 € en 2010 ou 2011 : 108 000*25% = 27 000€ de réduction d’impôt soit 3000€ / an

Investissement de 108 000€ en 2012 : 108 000*20% = 21 600€ de réduction d’impôt soit 2 400€ / an

A savoir : Il ne faut pas confondre réduction d’impôt et crédit d’impôt. En effet, un crédit d’impôt peut rapporter de l’argent même aux personnes qui ne paient pas d’impôt, par exemple quelqu’un qui paie 1 000€ d’impôts et qui bénéficie d’un CI de 3 000€, va recevoir du trésor public un chèque de 2000 €. Alors que la réduction d’impôt n’est avantageuse que si la personne paie des impôts. Par exemple quelqu’un qui paie 1 000€ d’impôts et qui grâce à la loi Scellier BBC peut bénéficier de 3 000€ de réduction fiscale, va payer 0 € d’impôt et n’aura « gagné finalement que 1000 € » grâce au dispositif.

Les avantages fiscaux supplémentaires

Il est possible de louer le bien immobilier aux ascendants et descendants de l’investisseur à partir du moment ou ils ne font pas partie du foyer fiscal.

Certains éléments sont déductibles du revenu global de l’investisseur, dans la limite de 10 700€, il s’agit de :

  • la taxe foncière
  • les frais de gestion ou de gérance
  • les primes d’assurance garanties de loyer
  • les charges de la copropriété  (syndic par exemple)

La réduction d’impôt peut être reportée. C’est à dire que si la réduction d’impôt pour une année est supérieure aux impôts que vous devez cette même année, elle pourra être différée sur les années suivantes (sur le revenu des 6 années qui suivent).

La loi Scellier BBC donne la possibilité d’investir en indivision. Et dans ce cas là, les indivisaires auront le droit à une réduction d’impôts calculée sur la part de leur propre investissement.
Exemple : Deux personnes achète un logement pour 200 000€, la quote-part de chacun est de 50%. Ils auront donc chacun le droit à une réduction d’impôt de 25% x 100 000 = 25 000 € soit 2 778€ / an

En Bref

Pour construire ou réhabiliter un logement BBC (Bâtiment Basse Consommation), vous pouvez missionner un bureau d’études thermiques spécialiste qui saura optimiser votre budget en fonction de vos objectifs. Il vous aidera à arrêter le choix des matériaux, systèmes et autres solutions les plus adaptées.