Tout comprendre sur le nouveau bonus de COS

Le COS (Coefficient d’occupation du sol) définit la surface constructible sur une parcelle de terrain. En 2007, un arrêté a instauré la possibilité d’étendre cette surface, grâce au « bonus de COS ». Il s’agit d’une autorisation de dépassement de la densité d’occupation du sol que le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale) octroie aux constructions dites « vertes ».

Généralités sur le bonus de COS

Pour mémoire, le bonus de COS permettait à ses débuts de construire 20% en plus par rapport aux règles relatives au gabarit et à la densité d’occupation d’une parcelle de terrain. Il s’adresse à la fois aux constructions neuves, et aux extensions de constructions existantes, sous réserve de respecter des critères de performances énergétiques, ou d’utiliser des équipements de production d’énergie renouvelable ou de récupération performants.

Son taux a été ensuite relevé de 10% par le Grenelle 2, le ramenant à 30%, pour toutes les constructions dites vertes, à l’exception de celles situées dans les zones protégées (zones de protection du patrimoine architectural, secteurs sauvegardés, périmètre de protection d’immeuble ou de patrimoine inscrit dans la liste des monuments historiques, et tout autre site classé) qui n’avaient plus droit au bonus de COS.

Récemment, ce bonus de COS a connu une nouvelle modification. La loi du 05 janvier 2011, portant diverses propositions d’adaptation de la législation au droit de l’Union européenne a modifié les dispositions le concernant. Ainsi, les zones protégées peuvent désormais bénéficier d’un dépassement du COS de 20%.

Comment bénéficier du bonus de COS ?

Aucune modification n’a toutefois été apportée quant aux conditions et démarches d’octroi du bonus de COS. Pour en bénéficier, le maître d’ouvrage doit en faire la requête dans son dossier de demande de permis de construire. Il doit alors fournir quelques papiers supplémentaires, dont :

ou

  • une attestation témoignant que les équipements de production d’énergie renouvelable sont conformes aux conditions règlementaires du code de la construction et de l’habitation, pour les constructions déjà existantes.

Après étude du dossier, le permis de construire, assorti de bonus  de COS, pourra être accordé. A la fin des travaux, un organisme accrédité s’occupe de contrôler leur conformité au projet validé. Enfin, si tout correspond, une attestation de non contestation de la conformité au permis sera délivrée par le service de l’application du droit des sols.

NOTE : il est important de noter que chaque commune est libre d’appliquer le bonus de COS dans sa commune, et les conditions peuvent varier d’une commune à une autre. De ce fait, il est important de vous renseigner auprès du service de l’urbanisme de votre mairie pour vérifier l’applicabilité du bonus de COS et les conditions d’octroi.

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Bonus de COS : tout comprendre et savoir comment l’obtenir ?

Qu’est-ce que le COS ?

L’acronyme COS signifie Coefficient d’Occupation des Sols. Il détermine la surface constructible par rapport à la superficie du terrain et diffère selon les communes. Le COS fixe donc la densité maximale de construction autorisée sur un terrain.

Qui est concerné par un bonus de COS ?

Il y a plusieurs possibilités pour avoir le droit à un dépassement de COS, de l’ordre de 20%.

Dans le cadre d’une construction neuve, il est possible de profiter d’un bonus de COS si le logement respecte les normes d’un des deux labels qui ont été définis dans l’arrêté de mai 2007, c’est-à-dire les labels THPE (Très Haute Performance Energétique) ou BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation). L’ensemble des constructions neuves, que ce soient des logements ou des bâtiments publics peuvent bénéficier de cet avantage.

Dans le cadre d’une construction existante, seuls les bâtiments à usage d’habitation sont concernés. Et dans ce cas la, le bâtiment doit respecter plusieurs exigences :

  • L’isolation des planchers hauts sous comble doit être refaite si elle n’est pas suffisante ie la résistance thermique des planchers hauts sous combles doit être supérieure ou égale à 5 m² K/W
  • Des équipements d’énergies renouvelables ou de pompe à chaleur doivent être installés. Au choix : un générateur utilisant la biomasse et assurant au moins 50 % de la consommation de chauffage de l’ensemble des locaux, des capteurs photovoltaïques produisant au minimum 25 kWhep/m²SHON/an, des capteurs solaires thermiques fournissant, pour les E.C.S. au minimum 50% des apports du bâtiment ou une PAC dont les caractéristiques minimales sont données en annexe de l’arrêté du 3 mai 2007.

Toutefois, cette mesure ne peut s’appliquer que si le conseil municipal ou l’établissement public de coopération intercommunal a un plan local d’urbanisme qui détermine un COS sur lequel il a indiqué les zones concernées. Chaque commune peut alors décider ou non de mettre en place cette mesure. Il faut donc bien se renseigner auprès de sa mairie.

Comment en bénéficier ?

Si le maître d’ouvrage est intéressé, il doit faire sa demande dans son dossier d’autorisation de construire. Il doit ensuite fournir les pièces complémentaires exigibles lors du dépôt de permis de construire. Il s’agit :

  • Pour une construction neuve, d’une attestation d’un organisme accrédité à délivrer les labels (Promotelec, Cequami) ou d’un bureau d’études thermiques. Cela permet de montrer que le maître d’ouvrage s’est bien engagé à obtenir le label
  • Pour un logement existant, d’une attestation indiquant qu’au stade de permis de construire la maison et les équipements de production d’énergie renouvelable ou pompe à chaleur respectent les critères de l’arrêté du 3 mai 2007, c’est-à-dire qu’ils répondent aux conditions des articles R-271-1 et R-271-4 du code de la construction et de l’habitation

Ensuite la demande est étudiée, et l’autorisation de construire avec un bonus de COS est alors accordée si toutes les conditions sont remplies. Une fois les travaux terminés, l’organisme accrédité effectue des contrôles et si tout est conforme, le service de l’application du droit des sols le contacte pour lui délivrer l’attestation de non contestation de la conformité au permis.

Si vous souhaitez agrandir votre logement et qu’il ne vous reste plus de COS, ou que lors de la construction de votre maison vous aimeriez bénéficier de plus de surface constructible, il est alors très intéressant de faire du BBC (Bâtiment Basse Consommation).

Sachez dès maintenant si c’est possible, et si oui comment vous pouvez bénéficier du bonus de COS en faisant appel à un bureau d’études thermiques spécialiste de ces projets.