Tout comprendre sur le nouveau PTZ+ (Prêt à Taux Zéro Plus)

Prévu pour entrer en vigueur au 1er janvier 2011, le Prêt à Taux Zéro Plus (PTZ+) deviendra le prochain dispositif phare d’aide à l’accession à la propriété. Il s’agit d’une nouvelle version du Prêt à Taux Zéro (PTZ), avec des mesures beaucoup plus simples et plus efficaces.

Qu’est-ce que le PTZ+ ?

Le PTZ+ est une aide que l’Etat octroie aux primo-accédants pour favoriser l’accession à la propriété. Il permet de bénéficier d’un prêt avec 0% d’intérêts pour l’acquisition, la construction, ou la rénovation d’un logement destiné à être la résidence principale de l’emprunteur. Il entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2011, et prendra la place des trois principaux dispositifs d’aide actuels dont il s’inspire, à savoir le PTZ, la déduction des intérêts sur les emprunts immobiliers, et le pass foncier.

La différence entre le PTZ et le PTZ+

A la différence du PTZ actuel, cette nouvelle formule se veut être un soutien à l’accession à la propriété plus efficace et plus simple. A cet effet, le PTZ+ supprime les conditions de ressources du PTZ classique, et s’adresse à tous les primo-accédants sans exception. Il devient ainsi accessible à toutes les catégories de ménages, qu’ils soient modestes ou aisés. Par ailleurs, afin de mettre tous les foyers sur un pied d’égalité, le PTZ+ tient compte de leur composition, et propose des montants proportionnels à la taille des ménages. Les majorations sont alors calculées à partir d’un coefficient familial. A part cela, le PTZ+ comporte également un zonage géographique, qui lui permet de s’adapter aux différentes réalités du marché immobilier. Elle comptera notamment quatre zones (A, B1, B2, C) contre trois dans le PTZ classique. Enfin, comme la plupart des dispositifs d’aide immobilière, le PTZ+ ne manque pas de promouvoir les logements écologiques. A cet effet, il ouvre droit à un montant plus important pour tout emprunt destiné à l’acquisition d’un bien à basse consommation.

Le PTZ+ : une aide pour qui ?

Le PTZ+ s’adresse à tous les ménages primo-accédants, quel que soit leur niveau de revenu. Il n’est accessible qu’aux personnes qui acquièrent pour la première fois une résidence principale. A cet effet, l’emprunteur ne peut être, ou avoir été, propriétaire de sa résidence principale, du moins au cours des deux dernières années précédant la demande. Une fois propriétaire, il est tenu de rattacher son foyer fiscal à sa nouvelle résidence, et d’y demeurer pour une durée de un an au moins après l’acquisition ou l’achèvement des travaux.

Que ce soit dans le neuf ou l’ancien, le PTZ+ est ouvert à trois types d’opérations : ce peut être l’aménagement d’un bien inadapté à l’habitation en un logement habitable, une opération d’achat, ou la construction d’un logement neuf. A noter que dans le cadre d’une nouvelle construction, le PTZ+ peut inclure les droits de construire et l’acquisition du terrain. Ainsi, qu’il s’agisse d’une construction, d’une acquisition, ou d’une rénovation, le fait d’être primo-accédant constitue la principale condition d’accès au PTZ+.

Le montant accessible en PTZ+

Comme les conditions de ressources ont été supprimées, le PTZ+ prend en compte le revenu et la composition du ménage pour déterminer le montant et la durée du remboursement du prêt. Quant à l’emprunteur, il  peut accéder à un certain pourcentage du montant total de son acquisition, avec une limite de plafond. Ce pourcentage varie en fonction du statut du logement (neuf ou ancien), de sa localisation (zone A, B1, B2, C), de sa performance énergétique, et du nombre de personne composant le ménage emprunteur. Les tableaux suivants récapitulent les montants accessibles dans le cadre du PTZ+.

Pourcentage du prêt accessible par rapport à la localisation du bien et à sa performance énergétique :

Dans le neuf :

Zone BBC Non BBC
A 40% 30%
B1 35% 25%
B2 30% 20%
C 20% 15%

Dans l’ancien :

Zone Performance énergétique (A à D) Hors performance énergétique (E à G)
Toutes les zones 20% 10%
HLM 25% 15%

Plafond du prêt en fonction de la taille du ménage de l’emprunteur et de la localisation du bien:

Dans le neuf :

Nombre de personnes Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 156 000 117 000 86 000 79 000
2 218 000 € 164 000 € 120 000 € 111 000 €
3 265 000 € 199 000 € 146 000 € 134 000 €
4 312 000 € 234 000 € 172 000 € 158 000 €
5 et plus 359 000 € 269 000 € 198 000 € 182 000 €

Dans l’ancien :

Nombre de personnes Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 124 000 € 93 000 € 86 000 € 79 000 €
2 174 000 € 130 000 € 120 000 € 111 000 €
3 211 000 € 158 000 € 146 000 € 134 000 €
4 248 000 € 186 000 € 172 000 € 158 000 €
5 et plus 285 000 € 214 000 € 198 000 € 182 000 €

Exemple : J’achète un logement neuf aux norme BBC à Versailles dont la valeur est 500 000€ En prenant un exemple, le montant du PTZ+ s’élève donc à 40% du coût de l’opération pour l’acquisition d’un logement neuf aux normes BBC, dans la zone A ; et le plafond de l’emprunt sera de 156 000 euros, si l’investisseur est une personne seule.

Le PTZ+ : un dispositif avantageux pour les constructions à basse consommation et les rénovations énergétiques

Si le PTZ+ s’ouvre à toutes les opérations possibles pour devenir propriétaire (construction, acquisition, rénovation), il est surtout avantageux pour les achats de logements à basse consommation et les opérations de rénovation énergétique. En effet, le PTZ+ offre ses meilleurs pourcentages dès lors qu’il s’agit d’un logement performant énergétiquement, que ce soit dans le neuf (niveau BBC) ou l’ancien (classes énergétiques supérieures).

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Source : Ministère du développement durable

Les constructions à basse consommation (BBC) sont de plus en plus nombreuses ! Faisons le bilan

Une construction est dite à basse consommation quand sa consommation en énergie primaire (électricité, gaz, fioul), pour le chauffage, la climatisation, la ventilation, l’éclairage, et la production d’eau chaude sanitaire se situe entre 40 et 75 Kwh/m2/an. Cette norme de construction fait l’objet d’un label dénommé BBC (Bâtiment Basse Consommation), dont l’objectif est d’atteindre une consommation en énergie primaire inférieure à 50Kwh/m2/an (modulé selon la zone géographique). Actuellement, ce type de construction commence à être de plus en plus répandu. Pour le constater, faisons le bilan.

Des constructions BBC en croissance exponentielle

Des centaines de constructions se sont déjà vu octroyer le label BBC. Par exemple, au mois de mai, le bilan des labellisations dénombrait plus de 1858 logements BBC, composé de 266 maisons individuelles, 24 opérations de maisons individuelles groupées, 43 opérations de logements collectifs, et 4 bâtiments du secteur tertiaire d’une surface totale de 28590 m2. Par ailleurs, le nombre de demandes de labellisation en cours était tout aussi important : 1630 maisons individuelles, 51 opérations de maisons individuelles groupées, 93 opérations de logements collectifs, et 21 projets du secteur tertiaire, soit 21478 logements en attente du label BBC. Depuis, ce chiffre n’a cessé d’augmenter : au mois d’octobre, 209 demandes de labellisation pour des bâtiments du secteur tertiaire et près de 45 000 logements supplémentaires ont été enregistrées.

Evolution et tendance des demandes de labellisations BBC-Effinergie dans le neuf en nombre de logements

Par ailleurs, dans le parc de logement ancien, l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments devient de plus en plus courante. Ces dernières années, les travaux de rénovation énergétique et ceux de maîtrise de l’énergie ont également beaucoup augmenté. Cela résulte essentiellement des avantages fiscaux octroyés dans le cadre des dispositifs de crédit d’impôt pour le développement durable. Ainsi, entre 2005 et 2008, une résidence sur sept, soit 4,2 millions de résidences principales, ont été modernisées, dont 83% étaient des logements individuels. Parmi eux, un sur dix a fait l’objet de travaux de maîtrise de la consommation énergétique, et un sur vingt s’est équipé d’une source d’énergie renouvelable.

Toutes ces statistiques démontrent la rapide avancée du parc de logement français vers une généralisation des constructions à basse consommation.

A part quelques irréductibles, les professionnels sont volontaires mais encore en retard

Face à cette situation, les professionnels du bâtiment tardent à s’adapter à cette nouvelle demande du marché. Un sondage mené par Ipsos pour le compte de CER France et réalisé auprès d’un échantillon national de 500 artisans du bâtiment, affirme qu’encore 28% de ces derniers sont réticents à l’éco-construction, et souhaitent attendre « le plus longtemps possible » avant de s’y lancer.

Les architectes, quant à eux, commencent à se former à la construction BBC mais sont encore trop peu nombreux à savoir répondre à cette nouvelle demande des maîtres d’ouvrages particuliers qui souhaitent logiquement une maison basse consommation en préparant la future réglementation RT 2012.

L’avenir des constructions à basse consommation

Avec la publication au 27 octobre dernier des premiers textes sur la RT 2012, les constructions à basse consommation vont bientôt devenir un impératif pour toutes les nouvelles constructions. En effet, cette nouvelle règlementation thermique exige une consommation d’énergie primaire maximale de 50 Kwh/m2/an en moyenne. Par ailleurs, elle comprend d’autres exigences de résultat telles qu’un seuil d’efficacité énergétique minimale et une température d’intérieur maximale en été. Elle comprend aussi des exigences de moyens qui imposent, par exemple, aux maisons individuelles de s’équiper en source d’énergie renouvelable. Toutes ces exigences permettent de garantir le développement et la généralisation des constructions à basse consommation. Les professionnels du bâtiment n’ont plus de choix : il faut progresser !

Si vous souhaitez vous faire aider pour concevoir une habitation dans le but d’atteindre un niveau de performance énergétique équivalent au label BBC Effinergie, vous pouvez faire appel à un bureau d’études thermiques indépendant qui saura compléter l’expertise de votre architecte/constructeur. Au delà de l’intérêt intrinsèque que représente un logement BBC (confort, économie), il est en effet important d’anticiper la prochaine réglementation thermique pour ne pas avoir ensuite un bâtiment « déjà obsolète » dès sa livraison.

La rénovation énergétique se met clairement en marche mais il reste matière à progresser ! Faisons le bilan

Rénovation énergétique : pourquoi faire ?

A part les raisons politiques, liées aux engagements environnementaux et écologiques du pays, la rénovation énergétique est fortement encouragée pour diverses raisons.

Parmi elles, on peut citer le fait que la rénovation énergétique améliore le confort d’une maison. En effet, elle permet une bonne isolation, un bon chauffage, une excellente évacuation de l’humidité, et un meilleur contrôle des mouvements de l’air. Tout cela contribue à améliorer le confort du logement et le bien-être de ses occupants.

Par ailleurs, une rénovation énergétique permet de diminuer la facture énergétique d’un logement. Elle contribue de ce fait à la réduction des dépenses en énergie, et permet de réaliser d’importantes économies, d’autant plus que le prix de l’énergie ne cesse d’augmenter au fil des années.

Enfin, du fait de son aspect économique et écologique, un logement rénové énergétiquement se valorisera mieux sur le marché immobilier. Il se vend ainsi plus rapidement et à un meilleur prix, et d’autant plus que l’affichage de la performance énergétique sur les annonces est rendu obligatoire à partir du janvier 2011.

La rénovation énergétique intéresse de plus en plus les français

Tout cela a fait que les français sont aujourd’hui de plus en plus motivés pour entreprendre des travaux de rénovation énergétique. D’après le baromètre de l’ADEME sur le comportement des ménages face à la maîtrise de l’énergie dans leurs logements, le nombre de foyers ayant effectué des travaux de rénovation énergétique ou de maîtrise de l’énergie n’a cessé de croître ces dernières années. Celui-ci est passé de 11,1% en 2005 à 14,8% en 2009. L’amélioration du confort étant dans 70% des cas la principale motivation des ménages, bien avant la perspective de réduire le montant des factures d’énergie.

Par ailleurs, les dispositifs d’incitations fiscales (TVA à 5,5%, Crédit d’impôt développement durable, l’éco-prêt à taux zéro) ont joué un rôle prépondérant dans le passage à l’acte des français en matière de maîtrise de l’énergie. En effet, toujours d’après le baromètre de l’ADEME, rien que pour cette année 2010, 69% des ménages auraient eu recours au Crédit d’impôt développement durable (CIDD) pour financer leurs travaux de rénovation énergétique.

Rénovation énergétique : un bon bilan mais matière à progresser

Tout cela démontre que la rénovation énergétique commence à se mettre clairement en marche. D’ailleurs, côté certifications et demandes de labellisation, la progression est tout aussi palpable (cf prochain article qui fait le bilan des certifications).

Toutefois, même si l’étude de CER France/Ipsos démontre que les chantiers « éco-construction » commencent aussi à se mettre en marche (4 entreprises sur 10 réaliseraient déjà ce type de chantier), le fait est que trop peu nombreux sont les professionnels qui maîtrisent réellement le sujet. De plus, les particuliers sont gênés par le manque de caractère neutre et objectif des professionnels qui pensent avant tout à leurs intérêts propres plutôt qu’à ceux de leurs clients et de leur habitat. Ne sachant pas quoi faire pour rénover leur habitat sans se tromper, les particuliers ont donc besoin d’une expertise neutre et objective de bureau d’études thermiques.

Les perspectives d’avenir pour la rénovation énergétique

L’évolution des prix de l’énergie, des techniques de construction et de rénovation, et de la réglementation promettent un bel avenir au marché de la rénovation thermique qui doit encore se structurer pour répondre de façon adéquate au besoin des propriétaires.

Fort heureusement pour l’environnement et les habitants de la planète, en 2020, un très grand nombre de maisons et immeubles devraient avoir été rénovés à basse consommation. C’est maintenant qu’il faut y penser.

Nouveau crédit d’impôt pour les installations de solaire photovoltaïque à compter du 1er octobre 2010

panneaux solaires photovoltaïquesInstaller des panneaux solaires photovoltaïques ouvre droit à différentes aides fiscales de l’Etat. Il s’agit principalement de l’aide de l’Anah, du taux réduit de TVA sur les matériaux et la main d’œuvre de l’installation, et du crédit d’impôt photovoltaïque. Concernant ce dernier, il vient de faire l’objet d’un remaniement : le taux du crédit d’impôt a été officiellement revu à la baisse le 29 septembre dernier.

Qu’est-ce que le crédit d’impôt pour les installations photovoltaïques ?

Le crédit d’impôt photovoltaïque est une aide que l’Etat octroie aux propriétaires désireux d’intégrer des panneaux solaires photovoltaïques à leur logement. Pour en bénéficier, il faut que le propriétaire occupe ledit logement, et que l’électricité produite ne dépasse pas la moitié de sa consommation énergétique. A l’origine, ce crédit d’impôt correspondait à 50% du montant total de l’investissement hors main d’œuvre, avec un plafond de 16.000 euros pour un couple et 8.000 euros pour un célibataire. Ce montant pouvait être majoré en fonction du nombre de personnes à charge.

Le nouveau taux du crédit d’impôt photovoltaïque

Depuis le 29 septembre dernier, le taux du crédit d’impôt photovoltaïque a connu une baisse. Il a été réduit de moitié, ce qui le ramène à 25% du montant investi hors main d’œuvre. Cette réduction a été brusque et soudaine pour éviter les effets d’aubaine que l’annonce d’une future baisse peut entraîner.

Impacts de la réduction du crédit d’impôt sur la rentabilité d’une installation photovoltaïque

Côté rentabilité, il est certain que cette décision provoque un grand changement. En effet, elle rend l’investissement un peu plus coûteux. Par exemple, pour un couple qui souhaite installer des panneaux d’une valeur de 22 000 euros : avant, avec le taux de 50% plafonné à 16 000 euros, l’investissement net s’élevait à 14 000 euros, alors que suite à cette baisse, le montant de l’investissement net revient à 18 000 euros. Certes, l’installation est nettement plus chère, mais avec le prix de rachat de l’électricité par EDF, un tel investissement reste très rentable. Cela peut en effet rapporter jusqu’à 2000 euros par an. Ce revenu permettra alors d’amortir le coût des panneaux en 9 ans. Après cela, les installations photovoltaïques deviendront des sources de revenu supplémentaire pour le propriétaire.

En bref, il est évident que la baisse du crédit d’impôt photovoltaïque rend les travaux plus coûteux, néanmoins, en plus d’agir pour l’environnement, investir dans la photovoltaïque demeure un investissement rentable. Par ailleurs, il est à noter que l’installation de panneaux solaires photovoltaïques en intégrés au bâti peut être une bonne occasion pour refaire l’isolation et/ou l’étanchéité de la toiture.

Si vous souhaitez savoir quels sont les travaux les plus pertinents par rapport à votre habitat et à votre besoin, (que ce soit en photovoltaïque ou pour tout autre travaux), vous pouvez faire appel à un bureau d’études thermiques qui saura vous faire bénéficier de son expertise neutre et objective afin de rénover sans vous tromper.