Rénover sans se tromper

Un état qui cherche à faire des économies …

En ces temps de crise, le ministre du budget François Baroin a annoncé le 6 juillet 2010 que l’Etat devra réaliser 14 milliards d’euros d’économies l’année prochaine. Le budget du ministère du développement durable sera certainement le plus touché par ces réformes fiscales.

En effet, les différentes aides mises en place par l’Etat concernant l’écologie et plus particulièrement les travaux de rénovation énergétique  ont eu un succès bien plus important que ce que le ministère avait prévu. Par exemple, l’éco prêt à taux zéro et le crédit d’impôt, alors évalués à 1 milliards d’euros par le ministère, a coûté  2,8 milliards d’euros à l’Etat. Cette fiscalité verte a véritablement séduit les ménages notamment dans la filière du photovoltaïque, jugée en « surchauffe ».

Un coup de rabot sur les aides fiscales pour les travaux d’économies d’énergie ?

Selon un article du journal Les Echos du 9 juillet 2010, Jean-Louis Borloo ministre de l’écologie et du développement durable, aurait proposé un plan de réduction de la fiscalité verte. Des réductions d’un milliard d’euros en 2011 et de 2 milliards d’euros en 2012 seraient envisagées (par rapport à 2010). Certains crédits d’impôts seraient fortement réduits voire supprimés. De plus,  la liste des travaux éligibles donnant droit à la TVA à 5,5% dans le secteur du bâtiment serait modifiée : seuls les travaux de rénovation énergétique pourront désormais bénéficier de cette TVA.

Ou plutôt un recentrage des aides d’état sur les travaux d’économie d’énergie

Interrogé, Jean-Louis Borloo ne confirme pas les chiffres de réduction fiscale annoncés par Les Echos mais reconnait vouloir réduire la liste des matériaux bénéficiant de la TVA à 5,5%. En effet, en limitant cette TVA aux matériaux 100% « verts », le ministère espère encourager la réalisation de travaux plus écologiques. Par ces termes, nous comprenons que la TVA à 5.5% ne serait maintenue que pour les travaux de rénovation énergétique (jusqu’à présent, la TVA à 5.5% concerne tous les travaux de rénovation, comme par exemple la rénovation de salle de bain, peinture etc.).

M. Borloo affirme aussi sa volonté de s’entretenir avec les professionnels de filières en « surchauffe ». Certaines filières ont connu un tel succès depuis ces dernières années (voir graphique photovoltaïque ci-contre) que le marché a été envahi par des professionnels pas toujours très scrupuleux qui peuvent préconiser des travaux inadaptés aux besoins des particuliers …

Dans le choix difficile que doit maintenant faire l’État entre la réduction des niches fiscales onéreuses et la poursuite des objectifs du grenelle de l’environnement, l’état semblait hésiter. Ils compte finalement faire les deux : réduire les aides coûteuses non liées à la poursuite des objectifs du grenelles (TVA 5.5% sur  les travaux de rénovation non énergétique) tout en conservant au moins en partie les aides fiscales pour les travaux d’économies d’énergie (TVA 5.5% et crédit d’impôt).

Lancez-vous dans des travaux d’économie d’énergie avant les éventuelles réformes!

D’après M. Borloo des « pistes de réflexions » sont engagées mais rien n’a été décidé pour le moment. Il faudra donc attendre la rentrée 2010 pour en savoir plus.

Une chose est sûr, il est important de profiter de l’été/automne et des aides encore disponibles pour rénover votre habitation afin de la rendre plus confortable, plus économe et plus respectueuse de l’environnement. Sans parler des énergies dont le prix continue d’augmenter…

Découvrez ici quoi faire pour rénover sans vous tromper votre logement en fonction de vos besoins, de vos contraintes et de votre habitat.

Suite au colloque du 1er et 2 juillet dernier « Comment s’y prendre pour réaliser la rénovation énergétique de sa copropriété ? », l’association Planète Copropriété a diffusé un Guide des Bonnes Pratiques. Planète Copropriété, créée en décembre 2009 par des membres du « Chantier Copropriété » du Grenelle de l’Environnement, est la seule association transversale qui rassemble autant d’acteurs différents de la copropriété (Syndics, copropriétaires, architectes, BET …). Le guide, en ligne sur le site de Planète Copropriété, se penche sur la problématique de la rénovation énergétique des copropriétés, et donne des conseils pour entreprendre de façon efficace des travaux de rénovation.

Les copropriétés constituent les logements les plus énergivores …

En effet, les copropriétés, qui constituent quand même un quart des logements français, consomment en moyenne 260 kWh/m2/an, un chiffre qui est largement supérieur à la moyenne nationale. Il semblerait alors que l’audit soit le premier pas vers l’amélioration énergétique des immeubles.

Les freins aux travaux de rénovation

Augmentations des charges de chauffage, confort médiocre,  bâtiments vieillissants, les copropriétés méritent la plus part de temps d’être rénovée !

Cependant, il subsiste encore des freins importants pour réaliser les travaux de rénovation énergétique. Par exemple, le fait que la majorité requise en assemblée générale pour décider de la mise en œuvre de gros travaux soit la double majorité (2/3 des millièmes de la copropriété + la moitié des copropriétaires) rend assez complexe la prise de décision.

De plus, il n’existe aujourd’hui aucune obligation en matière de plans pluriannuels de travaux d’amélioration thermique et aucun financement collectif pour les copropriétés qui ne sont pas « en difficultés ».

Mesures du Grenelle de l’Environnement

Face à ces difficultés, la loi Grenelle 2 prévoit un certain nombre de mesures pour aider les copropriétés :

• Tous les travaux d’économie d’énergie, et ce quelque soit les conditions de l’amortissement, seront votés à la majorité absolue des millièmes (article 25) au lieu de la double majorité
• L’instauration d’une disposition prévoyant la possibilité de voter des travaux concernant les parties privatives dès lors que ce sont des « travaux d’intérêt commun » (ainsi le changement des fenêtres – parties privatives – pourra être voté à la majorité absolue des millièmes -  article 25)
• L’obligation de réaliser un diagnostic énergétique concernant les copropriétés importantes avec chauffage collectif
• L’obligation de présenter les résultats du diagnostic énergétique  lors de l’assemblée générale suivant sa réalisation

Quelles étapes pour rénover sa copropriété ?

Tout d’abord, pour réussir un programme de rénovation, il est primordial  que le conseil syndical s’implique et soit moteur sur le sujet. Sans son impulsion, les projets sont souvent voués à l’échec.

Ensuite il y a plusieurs étapes importantes à ne pas négliger. Avant toute chose, le conseil syndical doit s’organiser pour que toutes les responsabilités ne reposent pas sur une seule personne. Une bonne idée est de choisir quatre personnes qui se répartissent les quatre points principaux, les problèmes énergétiques, les problèmes financiers, les problèmes du bâti et des équipements et les relations avec les autres copropriétaires.

Une fois que les responsabilités sont partagées, les démarches peuvent commencer. Le mieux est de démarrer avec un état des lieux. Il s’agit alors de faire un Bilan Energétique Simplifié (BES) afin de voir, à partir des factures, combien on consomme par m2/an et de repérer les anomalies éventuelles. Peut s’ajouter à ce bilan la rédaction d’un carnet d’entretien qui va recenser tous les travaux des 20 dernières années par type d’ouvrages et d’équipements et ou seront listés les relevés de charges des 10 dernières années.

Ces résultats sont ensuite restitués aux copropriétaires afin qu’ils en prennent connaissance et qu’un cahier des charges puisse être établi. L’échange avec tous les copropriétaires est fondamental puisque c’est à ce moment que vont apparaître les premières réticences et le degré d’adhésion au projet.

L’audit énergétique – l’étape cruciale pour réussir

Une étape cruciale peut alors débuter : l’audit énergétique. Il faut trouver un professionnel compétent qui puisse apporter un discours clair et pédagogique à tous les copropriétaires, puis faire voter l’audit en Assemblée Générale et enfin démarrer l’étude approfondie des logements.

Cet audit énergétique (ou diagnostique énergétique) fait partie de la méthodologie innovante proposée par le groupe de travail en charge des copropriétés pour le Grenelle de l’Environnement, « l’audit 360«   et doit être réalisé par un bureau d’études thermiques (BET) spécialistes des copropriétés. Celui-ci devra faire un état des lieux du point de vue énergétique et proposer des pistes d’amélioration pour la copropriété.

Le BET retenu doit être capable de prendre en compte l’aspect humain et donc de faire des préconisations qui soient compréhensibles par tous. De plus, il ne doit pas occulter l’aspect financier du projet afin de ne pas proposer des choses irréalisables financièrement. Choisir un BET qui peut vous renseigner sur les différentes aides auxquelles votre copropriété peut prétendre est également un plus.

Où en est-on ?

Une disposition de la loi Grenelle 2 prévoit l’obligation pour les copropriétés ayant un chauffage collectif et plus de 50 lots d’opter pour un Contrat de Performance Énergétique (CPE) ou plan pluriannuel de travaux d’amélioration énergétique.

C’est un premier pas pour les copropriétés mais beaucoup de choses doivent encore être faites si on veut réduire, d’ici à 2020,  les consommations d’énergie du logement collectif en France !

Découvrez comment lancer une démarche de rénovation énergétique dans votre copropriété !

L’origine : Une relance des économies d’énergie

A la suite de l’orientation sur l’énergie du 13 juillet 2005 (loi fixant les grandes orientations énergétiques de la France), l’Etat décide qu’une relance des économies d’énergie est nécessaire notamment pour les secteurs tels que le logement, les bureaux, les commerces et les transports. En effet, ces secteurs possèdent d’importants gisements d’économie d’énergie. Il faut alors trouver un moyen efficace de sensibiliser et de modifier le comportement des particuliers en matière d’économie d’énergie.  Aussi incongrue que cela puisse paraitre, l’état a demandé aux vendeurs d’énergie eux-mêmes de faire des économies d’énergie ! L’idée de certificat d’économie d’énergie, obligeant les vendeurs d’énergie à réaliser un « quota » d’économies pendant une période donnée, émerge alors.

Comment ça marchait jusqu’à présent ?

Le principe général du certificat d’économie d’énergie est simple, il oblige les producteurs et distributeurs d’énergie, appelés les « obligés », à réaliser des économies d’énergie, et d’encourager les autres acteurs, les « non obligés », à en faire de même par l’obtention d’un certificat.

Plus précisément, les obligés ont quatre solutions :

• ils peuvent inciter leurs clients à réaliser des économies d’énergie en leur apportant des informations et des « aides » financières (aides aux travaux, prime pour l’achat d’équipement etc). Après avoir fait certifier ces investissements auprès de l’autorité publique, les obligés reçoivent des certificats distribués en fonction d’un forfait calculé en kWh.
• ils peuvent réaliser des économies d’énergie dans leurs propres bâtiments si ceux-ci ne sont pas déjà soumis à la réglementation sur les émissions de gaz à effet de serre.
• ils ont aussi la possibilité d’acheter ces certificats à d’autres entreprises lorsque cela s’avère plus rentable.
• Enfin, ils peuvent préférer payer une pénalité (2 centimes d’euro/kWh) au trésor public plutôt que de réaliser ces économies.

Les résultats « positifs » de la première période ?

Le dispositif CEE a été assez efficace si l’on considère les chiffres. En effet, les vendeurs d’énergie ont fait économiser 65 Twh cumac (cumulé actualisé) à leurs clients en trois ans alors que l’objectif initial était de 54 Twh cumac. La création d’un marché de CEE a permis de réaliser des actions écologiques au moindre coût pour les vendeurs d’énergie, pour les consommateurs et pour l’Etat. Alors qu’à grande échelle, il est difficile de faire adopter un comportement « ecofriendly » aux particuliers, les vendeurs d’énergie ont utilisé efficacement leur relation privilégiée avec leurs clients afin de les convaincre d’agir de façon plus écologique grâce notamment à des incitations financières.

Qu’est-ce qui a changé avec le Grenelle II ?

La première période de CEE s’achevant en juin 2009, de nouveaux objectifs et de nouveaux principes ont été définis par le Grenelle 2. L’Etat a mis la barre bien plus haute que pour la première période : les économies d’énergie doivent s’élever à 345 Twh pour les trois ans à venir.

Des limites au système des CEE avec des modifications bien critiquées …

Au-delà d’un objectif beaucoup plus ambitieux, plusieurs changements interviennent :

• Le nombre de revendeurs de certificats a été réduit. Avant toute personne morale pouvait émettre une demande de CEE dès lors qu’elle réalisait une économie d’énergie ou qu’elle remplaçait une source d’énergie non-renouvelable par une source d’énergie renouvelable. Dorénavant, seuls les obligés, les collectivités, les bailleurs sociaux et l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat) pourront prétendre aux CEE. C’est dont un coup dur pour les propriétaires particuliers qui ne pourront plus revendre ces CEE aux obligés dont EDF ! EDF (via Bleu Ciel) récupérera le bénéfice directement pour leur compte…

• Enfin, les CEE ont été élargis aux distributeurs de carburants.
  Cette mesure semble perdre le sens initial des CEE. En effet, les distributeurs  de carburants ne disposent d’aucun levier qui leur permettraient d’influencer le comportement des automobilistes. Ce qui est plus grave, c’est que les vendeurs de carburants préfèreront alors payer les pénalités au Trésor Public plutôt que de respecter les objectifs définis en terme d’économies d’énergie, ce qui aura évidemment des répercussions sur le prix du carburant et donc sur les ménages…

Découvrez comment réaliser des économies d’énergie chez vous !

Quels sont les avantages du BBC ? Faire construire ou acquérir un logement BBC plutôt qu’un logement classique présente certains avantages. Outre les économies d’énergie et le faible impact sur l’environnement, cela permet d’avoir le droit à des aides financières spécifiques. Nous allons donc faire le point sur ces aides réservées au BBC.

Les différentes aides « spéciales BBC »

Nouveau Prêt à Taux Zéro (NPTZ)

Tout d’abord, le Nouveau Prêt à Taux Zéro (NPTZ) qui permet de financer l’acquisition ou la construction d’un logement par des ménages dits « primo-accédants », est bonifié de 15 000€ pour un ménage de trois personnes ou moins, et de 20 000€ pour un ménage de quatre ou plus. Rappel : Sont primo-accédants les ménages qui n’étaient pas propriétaires du logement pendant les deux années précédents l’acquisition ou la construction.

Crédit d’Impôt sur les Intérêts d’Emprunt

Le Crédit d’Impôt sur les Intérêts d’Emprunt (CIIE) est majoré et sa durée allongée dans le cas d’une construction BBC. Au lieu de 30% pour la 1ere annuité, et 15% pour les quatre suivantes, vous pouvez bénéficier de 40% pour les sept premières annuités.

La loi Scellier BBC

La loi Scellier BBC, dont le but est de promouvoir les constructions à basse consommation d’énergie, est majorée de 10% par rapport à la loi Scellier classique, qui, rappelons-le, s’adresse à tous les contribuables qui investissent dans un logement neuf dans le but de le louer dans les 12 mois qui suivent la fin de l’achèvement des travaux et pendant un minimum de 9 ans.

L’investisseur bénéficie alors d’une réduction d’impôt égale à un taux (voir ci-dessous) fois le prix de l’acquisition sur neuf ans. Ce taux dépend de la date de construction ou d’acquisition :

• Pour un logement construit ou acquis en 2010, vous avez le droit à une réduction d’impôts de 25%
• Pour un logement construit ou acquis en 2011, vous avez le droit à une réduction d’impôts de 25% (au lieu de 15%)
  
• Pour un logement construit ou acquis en 2012, vous avez le droit à une réduction d’impôts de 20% (au lieu de 10%)

Exemple d’un logement BBC construit en 2011

Un investisseur achète un logement BBC pour le louer pendant neuf ans dont le prix d’acquisition est de 200 000 €. Il bénéficiera alors de 200 000 * 25% = 50 000 € de réduction d’impôt sur 9 ans soit 50 000 €/9 =5 556 € par an.

Si le logement n’était BBC, il aurait économisé seulement 30 000 € sur neuf ans.

Exonération de taxe foncière

Enfin, d’après la loi finance 2009, une mesure du Grenelle de l’Environnement, les collectivités territoriales et les Etablissements publics de coopération intercommunale (EPIC) ont la possibilité d’exonérer de 50 à 100% la taxe foncière sur les maisons individuelles basse consommation. Pour y avoir le droit la maison doit être labellisée BBC et neuve, c’est-à-dire construite à partir du 1er janvier 2009. La durée de l’exonération est fixée par la collectivité territoriale et l’EPIC mais est au minimum de 5 ans.

Un rappel sur toutes les aides économiques et financières qui existent pour l’acquisition, la construction et la rénovation de logements  « BBC-EFFINERGIE » à l’attention des particuliers.

A quelles aides puis-je prétendre ?

Découvrez tout de suite l’ensemble des aides auxquelles vous pouvez prétendre pour rénover ou construire votre habitation en cliquant ici.

Comment faire de mon habitation ou de mon projet de construction un logement BBC ?

Pour savoir comment faire de votre logement un logement BBC, ou être accompagnés dans la démarche, cliquez ici.

Qu’est-ce que le COS ?

L’acronyme COS signifie Coefficient d’Occupation des Sols. Il détermine la surface constructible par rapport à la superficie du terrain et diffère selon les communes. Le COS fixe donc la densité maximale de construction autorisée sur un terrain.

Qui est concerné par un bonus de COS ?

Il y a plusieurs possibilités pour avoir le droit à un dépassement de COS, de l’ordre de 20%.

Dans le cadre d’une construction neuve, il est possible de profiter d’un bonus de COS si le logement respecte les normes d’un des deux labels qui ont été définis dans l’arrêté de mai 2007, c’est-à-dire les labels THPE (Très Haute Performance Energétique) ou BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation). L’ensemble des constructions neuves, que ce soient des logements ou des bâtiments publics peuvent bénéficier de cet avantage.

Dans le cadre d’une construction existante, seuls les bâtiments à usage d’habitation sont concernés. Et dans ce cas la, le bâtiment doit respecter plusieurs exigences :

• L’isolation des planchers hauts sous comble doit être refaite si elle n’est pas suffisante ie la résistance thermique des planchers hauts sous combles doit être supérieure ou égale à 5 m² K/W
• Des équipements d’énergies renouvelables ou de pompe à chaleur doivent être installés. Au choix : un générateur utilisant la biomasse et assurant au moins 50 % de la consommation de chauffage de l’ensemble des locaux, des capteurs photovoltaïques produisant au minimum 25 kWhep/m²SHON/an, des capteurs solaires thermiques fournissant, pour les E.C.S. au minimum 50% des apports du bâtiment ou une PAC dont les caractéristiques minimales sont données en annexe de l’arrêté du 3 mai 2007.

Toutefois, cette mesure ne peut s’appliquer que si le conseil municipal ou l’établissement public de coopération intercommunal a un plan local d’urbanisme qui détermine un COS sur lequel il a indiqué les zones concernées. Chaque commune peut alors décider ou non de mettre en place cette mesure. Il faut donc bien se renseigner auprès de sa mairie.

Comment en bénéficier ?

Si le maître d’ouvrage est intéressé, il doit faire sa demande dans son dossier d’autorisation de construire. Il doit ensuite fournir les pièces complémentaires exigibles lors du dépôt de permis de construire. Il s’agit :

• Pour une construction neuve, d’une attestation d’un organisme accrédité à délivrer les labels (Promotelec, Cequami) ou d’un bureau d’études thermiques. Cela permet de montrer que le maître d’ouvrage s’est bien engagé à obtenir le label
• Pour un logement existant, d’une attestation indiquant qu’au stade de permis de construire la maison et les équipements de production d’énergie renouvelable ou pompe à chaleur respectent les critères de l’arrêté du 3 mai 2007, c’est-à-dire qu’ils répondent aux conditions des articles R-271-1 et R-271-4 du code de la construction et de l’habitation

Ensuite la demande est étudiée, et l’autorisation de construire avec un bonus de COS est alors accordée si toutes les conditions sont remplies. Une fois les travaux terminés, l’organisme accrédité effectue des contrôles et si tout est conforme, le service de l’application du droit des sols le contacte pour lui délivrer l’attestation de non contestation de la conformité au permis.

Si vous souhaitez agrandir votre logement et qu’il ne vous reste plus de COS, ou que lors de la construction de votre maison vous aimeriez bénéficier de plus de surface constructible, il est alors très intéressant de faire du BBC (Bâtiment Basse Consommation).

Sachez dès maintenant si c’est possible, et si oui comment vous pouvez bénéficier du bonus de COS en faisant appel à un bureau d’études thermiques spécialiste de ces projets.